Европейский рынок офисной недвижимости дает все больше поводов для оптимизма
По данным европейского обзора компании Jones Lang LaSalle, объем арендованных площадей в первом полугодии 2010 года сейчас на 38% больше, чем в соответствующем периоде 2009 года. При этом в Западной Европе он вырос на 32%, а в Центральной и Восточной Европе – на 73%.
Базовые арендные ставки стабилизировались во 2 квартале на большинстве рынков, и офисный индекс, составляемый на основе взвешенных показателей по 24 рынкам, вырос на 2,6% по сравнению с прошлым кварталом.
Положительная динамика (2,1 % в год) была зафиксирована впервые, начиная с 3 квартала 2008 года. Наибольший рост арендных ставок можно было наблюдать в лондонском Вест-Энде (13,3%), Париже (7,1%), лондонском Сити (5,3%) и Дюссельдорфе (2,3%). Однако квартальное падение арендных ставок было зафиксировано в Дублине (-5,3%), Франкфурте (-2,9%), Мадриде (-2,6%), Барселоне (-2,4%) и Гамбурге (-2,2%). Объем дополнительных преимуществ, предоставляемых арендодателями, также стабилизировался, а на некоторых рынках, таких, как лондонский Сити, лондонский Вест-Энд, Бухарест и Гамбург, их стало меньше.
"Признаки экономического выздоровления начинают сказываться на спросе на офисные помещения, но арендаторы продолжают проявлять осторожность, и мы ожидаем, что годовые объемы аренды окажутся несколько ниже среднего пятилетнего показателя в 11 млн м2", - комментирует глава пан-европейского департамента по инвестициям в офисную и индустриальную недвижимость Jones Lang LaSalle Крис Стэйвли.
Во 2 квартале на рынок вышло приблизительно 1,4 млн м2 новых площадей, что на 25% больше, чем в 1 квартале. Несмотря на это, сокращение предложения качественных офисных площадей способствует стабилизации, и даже росту ставок аренды. Но в том, что касается уровня предложения (как и настроений арендаторов), от региона к региону ощущаются заметные различия, ведущие к разным перспективам дальнейшего развития.
В среднем доля вакантных площадей в Европе во 2 квартале, несмотря на новые введенные площади, остается устойчивой на уровне 10,2%, то есть на том же уровне, что и в 1 квартале 2010 года и 4 квартале 2009 года. Эта доля незначительно (до 9,8%) выросла в Западной Европе, но заметно – с 16,4% до 14,6% – упала в Центральной и Восточной Европе. Это падение было частично обусловлено снижением доли вакантных площадей в Москве и Будапеште, однако в Праге и Варшаве был зафиксирован рост.
"Несмотря на то, что половина рассматриваемых рынков демонстрируют рост доли вакантных площадей, общие темпы роста снижаются. Мы полагаем, что самый острый момент на большинстве рынков уже достигнут или пройден. Высокая, свыше 15%, доля пустующих площадей все еще наблюдается в Амстердаме, Дублине, Будапеште и Москве. При этом европейские рынки демонстрируют существенные различия. Так, в Париже был зафиксирован самый низкий уровень доли пустующих площадей – 6,8%, - отмечает Крис Стэйвли. - С учетом большого количества проектов, замороженных во время кризиса, на некоторых рынках уже в 2011 году можно ожидать нехватку новых площадей. И напротив, объем площадей на вторичном рынке, вероятно, будет расти и дальше в некоторых регионах в течение 2010 года, потому что арендаторы будут стараться более рационально использовать имеющиеся площади или даже переехать в более качественные офисы. Как следствие, объем площадей Класса А, вероятно, будет сокращаться, но средняя доля пустующих площадей останется выше средней до 2014 года. В краткосрочной и среднесрочной перспективе мы ожидаем, что разрыв уровня арендных ставок в офисах с наилучшим расположением и менее удачно расположенных проектах будет увеличиваться".
Объем инвестиций на европейском рынке недвижимости увеличился во 2 квартале по сравнению с 1 кварталом на 19%. После сокращения ставок капитализации во 2 квартале, ставки капитализации на офисы премиум-класса по всей Европе стабилизировались: только на восьми из 24 рынков, отслеживаемых в Индексе стоимости премиальных офисов, ставки доходности снижаются. Лидирует в этом процессе Москва (- 50 базисных пунктов). Стоимость офисов премиум-класса увеличилась по Европе в среднем на 4,3% за квартал. При этом рынки Парижа и лондонского Вест-Энда продемонстрировали самый впечатляющий рост – 12% и 13% соответственно. В то время как рост стоимости в лондонском Вест-Энде полностью основывается на росте арендных ставок, в Париже она выросла благодаря сочетанию снижения ставки капитализации на 25 базисных пунктов и роста арендных ставок на 7%. Тем не менее, номинальная стоимость на этих рынках остается заметно ниже уровня, зафиксированного летом 2007 года (Париж – на 40%, Лондон – на 36%).
Jones Lang LaSalle – компания, предоставляющая финансовые и комплексные профессиональные услуги в области недвижимости. Оборот компании в 2009 году составил $2,5 млрд. Jones Lang LaSalle имеет свыше 180 представительств по всему миру, работающих на рынках более чем 750 городов в 60 странах.
