Стивен Вейн: "Мы готовы вложить $89 млн в недвижимость Петербурга и Ленобласти"

Стивен Вейн: "Мы вложим $89 млн в недвижимость Петербурга и Ленобласти"— Стивен, расскажите о фонде.

— У Jensen Group сейчас очень сильная позиция. В 2008 году мы продали некоторые активы и, кроме того, выплатили почти все банковские кредиты. Сейчас общая задолженность составляет менее 1% от общей стоимости активов. К сожалению, последний фонд мы начали создавать в довольно неудачное время — в июле 2008 года. Было трудно, но тем не менее нам удалось собрать $89 млн.

— Большинство экспертов, которые работают на международном рынке, считают, что после кризиса стоимость активов рынка недвижимости в Европе и США упала настолько, что для зарубежных инвестиционных фондов эти страны становятся намного интереснее, чем далекая Россия.

— Полностью согласен. Многие инвесторы сейчас видят привлекательные возможности в странах "Большой семерки", особенно в отношении компаний, у которых финансовые проблемы. Но, во–первых, мы эксперты в российском рынке. А во–вторых, мы стараемся убеждать людей, что стоит иногда идти против основного течения. К сожалению, таких людей мало — многие заявляют об этом, но меняют свое мнение, когда нужно выложить деньги на стол.

— Если вы придерживаетесь подобной стратегии противодействия, видимо, в связи с этим у вас уже был положительный опыт. Какой из проектов вы могли бы привести в пример?

— Например, до кризиса мы купили Сестрорецкий инструментальный завод — в то время, когда покупка заводов была непопулярной. Я, как видите, американец. И то, что я приехал в Россию заниматься инвестициями, уже само по себе несколько против общего течения. Не говоря уже о том, что я занимался созданием фонда во время кризиса.

— За счет чего сформирован фонд? И на какое время он рассчитан?

— Фонд рассчитан на 8 лет. Мы планируем полностью освоить средства фонда в течение 12–18 месяцев. Уже сейчас мы готовы купить привлекательные проекты, причем тип недвижимости — жилая, торговая или офисная — не является принципиальным. Для нас важно, чтобы проект был успешным и прибыльным.

— А кто инвесторы фонда? Отдельные компании, с которыми вы давно сотрудничаете, или какие–то фонды, заинтересованные именно в российском рынке? Может быть, их заинтересовала доходность, о которой вы говорите? Тогда второй вопрос: какова эта доходность?

— По поводу первого вопроса, я не могу назвать имена. Но могу сказать, что наш фонд сформирован благодаря пенсионным фондам и университетским эндаументам, в основном Европы и Северной Америки. А также благодаря богатым людям, среди которых несколько человек из Азии, несколько из России.

— Из России? Это петербургские или московские инвесторы?

— Московские.

— Интересный показатель. Отечественные инвесторы начинают верить в наш рынок. Это люди, которых вы знаете лично? Или формирование фонда шло по каким–то более стандартным процедурам?

— Часть инвесторов — люди, которых я знал ранее и которые уже инвестировали в Дженсен. Кроме того, мы наняли инвестиционный банк Credit Suisse, который представил нас многим ранее незнакомым людям, обеспечив значительную часть собранных средств.

— Есть ли, на ваш взгляд, у инвесторов, которые приехали в Россию или, например, в Петербург, интерес к проектам, не относящимся к недвижимости? Ведь известен ряд сделок, когда инвесторы покупали действующее предприятие, у которого, скажем, возникли сложности по кредитным линиям.

— Некоторые хотят инвестировать в недвижимость, другие заинтересованы в венчурном капитале. Кому–то больше нравится шоколадный вкус, кому-то ванильный.

— Вернемся к фонду и его планам. Вы сказали, что в ближайшие год–полтора планируется провести основную часть сделок. Все–таки какой вас интересует тип недвижимости — торговая, коммерческая или жилая? Каков объем инвестиций вы готовы вложить? И в какой стадии находится инвестируемый проект — набор документов или, например, запущенный проект?

— Исторически сложилось, что мы девелоперы. Но на данный момент мы заинтересованы в том, чтобы покупать готовые и сданные проекты. Вероятно, в ближайшее время будут доступны инвестиционные проекты по интересным стоимостям. После этого мы, скорее всего, вернемся к девелопменту. К сожалению, сегодня не так много завершенных проектов, которые бы можно было купить, поэтому я считаю, что рынок ими до сих пор недонасыщен.

— И все–таки, каков средний размер инвестиций, на который вы рассчитываете?

— У нашего предыдущего фонда самая маленькая сделка была на $5 млн, самая большая — на $45 млн. Не думаю, что мы купим что–нибудь дешевле $5 млн и дороже $60 млн. Мы, конечно, можем войти в проект и за $90 млн. У нас также есть возможность дополнительного финансирования, поэтому мы можем инвестировать и более $100 млн. Но, думаю, средняя цена все–таки будет от $5 млн до $40 млн.

— Если вы больше ориентируетесь на готовые проекты, — скажем, бизнес–центр или торговый центр с арендаторами, — скажите, в каком промежутке цен за квадратный метр вы готовы действовать?

— Мы заинтересованы в покупке проектов, которые нам могут принести доходность более 20% годовых, хотя в зависимости от качества и потенциала развития мы можем рассмотреть сделки с доходностью от 12 до 16%. Но проблема в том, что иногда продавцы заявляют, что бизнес–центр зарабатывает $15 млн и они его готовы продать за $100 млн, получается доходность 15% годовых. Но после проверки финансовых документов выясняется, что доходность у них около 6%. В этом случае их, так сказать, предположение о доходности в $15 млн оправдается, возможно, только через несколько месяцев. Это обычная история.

— Как вы считаете, не превалируют ли такие проекты на нашем рынке? Где в таком случае те арендаторы, которые принесут ожидаемые $15 млн?

— К сожалению, на рынке очень много притворства. Все пытаются продать свой проект как можно дороже, и ни у кого "нет никаких проблем". Я, конечно, не думаю, что их проблемы настолько серьезные, как думают остальные участники рынка. Но, как правило, они намного серьезнее, чем их описывают владельцы проекта.

— Сейчас вы ведете переговоры с петербургскими девелоперами?

— Мы ведем переговоры с некоторыми собственниками проектов. Думаю, первая сделка состоится в течение ближайших 3 месяцев.

— Поговорим о тех проектах, которые у вас уже в портфеле. Что, например, происходит с Сестрорецким инструментальным заводом? Одно время там были сложности с архитектурной концепцией. И какие у него параметры? Изменились ли они после кризиса?

— Думаю, что это прекрасный проект. Несмотря на все сложности, мы с оптимизмом смотрим в будущее и собираемся построить там еще 150 тыс. м2. Это проект, который изменит облик Сестрорецка. В проекте есть и коммерческая составляющая, и ретейл, и жилая недвижимость. Такие проекты всегда занимают много времени. Мы занимаемся им с 2006 года. За это время мы изменили индустриальное зонирование на жилую недвижимость, подготовили проект строительства еще 150 тыс. м2, обеспечили все коммуникации.

Проект общественно-делового комплекса "Петровский арсенал" на территории Сестрорецкого инструментального завода Проект общественно-делового комплекса "Петровский арсенал" на территории Сестрорецкого инструментального завода Проект общественно-делового комплекса "Петровский арсенал" на территории Сестрорецкого инструментального завода

— Каков объем инвестиций в этот проект?

— Мы уже вложили около $50 млн. В зависимости от того, на какое количество строительства квадратных метров мы получим разрешение, общий объем инвестиций может составить от $275 млн до $375 млн. Сейчас достаточно нестабильные цены на строительство, поэтому объем средств будет примерно в таком диапазоне.

— Инвестиции в этот проект также сформированы по фондовому принципу? Или в этом проекте у вас есть ключевой финансовый партнер?

— Это проект нашего последнего фонда. В фонде предусмотрена возможность софинансирования проектов, но на данный момент мы не ищем партнеров. В будущем, возможно, мы обратимся к банкам. Но сейчас у нас нет ни кредитов, ни партнеров.

— Сколько квадратных метров из 150 тыс. находятся в стадии сдачи в этом проекте?

—Мы снесли все старые здания, которые подлежали сносу. Разделили территорию на две части. Промышленная часть — примерно 40 тыс. м2 производственных и складских помещений — вся сдается в аренду. Остальная территория еще не застроена — сданы примерно 2–3 тыс. м2, там расположен новый маленький бизнес–центр.

— Есть ли сейчас измененные варианты архитектурный концепции?

— Мы старались уважать архитектуру завода и сохранили дореволюционный облик многих зданий. Например, бывшему зданию водонапорной башни больше 100 лет. Это восьмиугольное здание мы конвертируем в элитные квартиры. Фактически это будет первый жилой лофт, который становится модным трендом на Западе и, без сомнения, будет пользоваться популярностью в России.

— Помню, у вас еще был проект высотного здания, но его не согласовали. Как сейчас идет этот проект?

— Мы прямо сейчас над ним работаем.

— Какие еще проекты сегодня ведет "Дженсен Груп"?

— Мы планируем создавать следующий фонд еще больших размеров. Думаю, существующий фонд мы используем на уже готовые проекты, а следующий фонд направим в область девелопмента. У нас есть девелоперская команда, но, пока строительный рынок не очень силен, мы будем скупать уже готовые проекты. В нашем портфолио большое количество активов в центре Петербурга, включая элитную недвижимость. Один из таких объектов, здание на Мойке, 55, мы продали в июне прошлого года. Мы будем и дальше выборочно продавать активы.

— Сколько квадратных метров сейчас в вашем портфеле?

— По квадратным метрам сказать сложно, потому что много проектов находится в девелопменте. Общая оценочная стоимость активов — около $400 млн.

— С учетом жилого комплекса "Петровский арсенал"?

— Да.

— Сколько хотя бы примерно зданий у вас в активе?

— Необходимо учесть, что в некоторых случаях мы владеем не всем зданием, а первым этажом. Например, Невский, 54, — там магазин футбольного клуба "Зенит". Примерно у нас в активе 100 тыс. м2.

Мнения экспертов

Николай Казанский, генеральный директор Colliers International:

Николай Казанский— Новый фонд Jensen Group был собран в кризис, что говорит о высоких предпринимательских способностях лично Стивена Вейна. Потому что деньги в кризис добываются в несколько раз тяжелее. При этом для вхождения в проекты сейчас крайне удачное время, пожалуй, за последние 3–4 года. Уже сейчас мы видим все признаки оживления на рынке, тенденцию к росту цен. Заключены первые посткризисные инвестиционные сделки.

Distressed assets на рынке, по сути, не было, зато сейчас можно приобрести активы с существенным дисконтом. Так, например, сделка по продаже торгово–офисного центра Regent Hall, которую мы вели и закрыли в апреле этого года, была заключена за $25,5 млн. При этом в 2008 году этот объект стоил более чем в 2 раза дороже и фактически его отказывались продавать в надежде на еще больший рост. Сегодня на рынке таких ожиданий нет. С одной стороны, сейчас удачное время для инвесторов, с другой — реальных игроков осталось не так много. Но проблема даже не в этом, а в недостаточном количестве объектов по адекватной цене, соответствующей их потенциалу.

Большинство своих объектов Jensen Group саккумулировала во время относительно невысоких цен на недвижимость, что позволило получать стабильный доход как от сдачи объектов в аренду, так и на росте их стоимости, а по сути — и на росте капитализации компании. Сегодня вновь начинается удачное время на рынке, компания собрала серьезную сумму для инвестирования и, уверен, скоро сможет анонсировать первые крупные победы.

Говоря об интересных для компании объектах, надо понимать, что Jensen Group — достаточно гибкий частный фонд с проактивной позицией, в отличие, например, от консервативных пенсионных фондов. Учитывая то, что сегодня можно приобрести как уже построенные объекты, так и их достраивать и сдавать в аренду, можно рассматривать довольно широкий диапазон проектов. Это и площадки для потенциального девелопмента, и вхождение в проекты с другими девелоперами, и покупка готовых объектов или недостроя. Возможностей много, и чем гибче сейчас позиция, тем проще войти в выгодную сделку.

Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН:

— У инвесторов есть все шансы выполнить программу по приобретению объектов коммерческой недвижимости. Сейчас на рынке достаточно много предложения, однако, чтобы его правильно оценить и понять перспективы каждого конкретного проекта, потребуется приложить значительные усилия. Тем не менее для вложений в коммерческую недвижимость время сейчас наиболее удобное. Сейчас в мутной воде можно наловить золотых рыбок. Позднее, когда начнется период стагнации на рынке коммерческой недвижимости, интересных объектов будет крайне мало.

Jensen Group могут заинтересовать небольшие ликвидные объекты офисной и торговой недвижимости площадью до 10 тыс. м2, расположенные либо в местах с высокой проходимостью, если речь идет о торговле, либо в знаковых, пафосных локациях, если мы говорим о бизнес–центрах.

Приобретать объекты можно будет двумя путями — либо через кропотливый поиск уникальных объектов, либо у банков, или на торгах по ликвидационной стоимости. Второй вариант, бесспорно, предпочтительнее. Сейчас намечается тенденция выброса на рынок залоговых объектов по цене значительно ниже среднерыночной.

Елена Белова, помощник генерального директора ООО "Управляющая компания группы "УНИСТО Петросталь":

— Планы компании по освоению средств фонда, на мой взгляд, будут выполнены, поскольку рынок Петербурга и Ленобласти сформирован не до конца. Однако Jensen Group могут подстерегать некоторые опасности. Многие петербургские проекты требуют доработки. Усилия, которые потребуются для этого, могут быть весьма различны — в зависимости от того, кто был оператором проекта до момента продажи, какое количество "подводных камней" было оставлено "на потом".

Возможно, для фонда могут быть интересны проекты, имеющие социальную значимость и в связи с этим имеющие политическую поддержку. А поскольку инвестиционный холдинг имеет девелоперские возможности, интерес могут представлять сданные проекты, у которых есть потенциал повышения в классе. Так, подняв класс проекта, фонд мог бы увеличить его стоимость и повысить доходность.

Андрей Бойков, консультант по инвестиционным проектам NAI Becar:

— Создание инвестиционного фонда мне понятно. Консультанты сходятся во мнении, что сейчас переломный момент для выгодных инвестиций, так как рынок начал расти. Уже в 2010 году есть примеры инвестиционных сделок. Например, компания "Ренессанс Девелопмент" приобрела торгово–офисный комплекс Regent Hall.
Объекты со ставкой капитализации 12% на рынке есть, но их мало. Причем, поскольку многих проектов все же есть проблемы, с девелоперами можно договориться о снижении цены. Стоимость многих значимых объектов сегодня ниже $3 тыс. за квадратный метр.

Если рассматривать готовые объекты, то наименее поврежденные в кризис — среди офисной и торговой недвижимости. Это объекты в центре города, юридически упакованные с точки зрения инвестиционной покупки, заполненные более чем на 75%, с хорошим пулом арендаторов и парковкой. Но сейчас рисков больше, чем, например, 2 года назад. Среди рисков при покупке готовых проектов — неликвидность, снижение заполняемости. Поэтому нужно рассматривать объекты с хорошей локацией.

Если говорить о девелопменте, то для для Jensen Group наиболее интересной может быть жилая недвижимость. Но здесь нужно четко отследить все возможные риски. Девелоперский проект должен быть с доходностью не менее 25% при расчете будущей прибыли.

Справка о Jensen Group

Jensen Group на рынке российской недвижимости с 1991 года. За это время компания сформировала 10 различных инвестиционных фондов и провела более 600 операций с недвижимостью. В 2005 году холдинг создал дочернюю компания Sestra River Developments для редевелопмента территории Сестрорецкого инструментального завода. В 2008 году Sestra договорилась с правительством Петербурга перебазировать к 2012 году производственную часть завода в промышленную зону "Конная Лахта".

С тех пор Sestra River Developments производит перестройку освободившейся заводской территории под жилой и общественно–деловой комплекс "Петровский арсенал" общей площадью 152 тыс. м2.

В 2006 году Jensen Group создала инвестиционный фонд объемом привлеченного капитала $100,8 млн и за 2 года освоила эти средства. Сейчас компания создала новый фонд объемом $89 млн. Президент Jensen Group Стивен Вейн считает российский рынок перспективным, и он готов эти деньги направить в жилую и коммерческую недвижимость Петербурга и Ленобласти. Например, покупать торговые и бизнес–центры, но при условии, что их доходность будет не менее 12% в год.