Рынки аренды недвижимости премиум-класса Москвы и Лондона: идентичность перспектив
При всех различиях экономической ситуации в Москве и Лондоне, по оценкам специалистов компании IntermarkSavills, анализ состояния рынка аренды элитной недвижимости в двух городах по итогам 1 полугодия текущего года демонстрирует удивительное сходство в динамике показателей и тенденциях.
И в Москве, и в Лондоне арендные ставки последовательно растут (по сравнению с июнем 2009 года средневзвешенная арендная ставка в Лондоне увеличилась на 8%, в Москве – на 5%). Связано это, в первую очередь, с превышением спроса над предложением: по мере улучшения экономической ситуации потенциальные арендаторы возвращаются на рынок. Кстати, доля иностранных участников арендного рынка практически одинакова (66% в Лондоне и 67% в Москве).
В ситуации дефицита элитного жилья в центре оба города предлагают альтернативу. В Лондоне предложение все больше смещается в северные районы: Ислингтон, Хэмпстед, Сент-Джон Вуд. В Москве многие арендаторы уходят на Ленинградский проспект, где сегодня высок спрос на 4-5 комнатные квартиры в бюджете от $6000 в месяц, а количество заключенных сделок с начала года увеличилось в два раза по сравнению с 2009 годом. При этом территориальная структура тоже весьма схожа: 11 % предложения приходится на долю центра Лондона (Кенсингтон, Белгравия, Мейфейр) и 18% на долю центральных районов Москвы (Арбат, Остоженка, Тверская, Патриаршие).
Недостаток предложения недвижимости премиум-класса – головная боль обеих столиц. Сегодня в Лондоне существует не более десятка крупных девелоперских проектов, таких как One Hyde Park или застройка в Челси и Фулхэме. В Москве, напомним, в период кризиса некоторые элитные проекты были практически заморожены. Однако по физическому объему предложений вторичный рынок элитных квартир. Лондона все же опережает московский: примерно 2500 объектов против 1400 (средние данные за месяц)
Еще один важный рыночный фактор: в Москве, в отличие от Лондона, покупка недвижимости для последующей сдачи в аренду пока распространена в меньшей степени. Это связано с рядом факторов. Прежде всего, чистая доходность от аренды в Москве в среднем не превышает 4-5%, доходя лишь по некоторых случаях до 7% (например, в элитном ЖК "Трилогия", по оценкам IntermarkSavills, доходность от аренды достигнет 7% или более). В то же время в Лондоне этот показатель уже сегодня равен 6-7%.
По мнению директора департамента аренды IntermarkSavills Галины Ткач, одна из причин различной доходности – в разнице процентных ставок, доступности и условиях ипотечного кредитования. Сравним: в Москве ставка составляет 12-16% в рублях, а в Лондоне – 2-4% в фунтах стерлингов. Соответственно, динамика получения ипотечных кредитов у нас еще не достигла докризисного уровня, а в Великобритании с начала года было выдано кредитов на сумму ₤65 млрд. – даже больше, чем в январе-июне 2009 года.
Правда, здесь стоит отметить, что в Москве процент покупателей недвижимости премиум-класса, использующих ипотечные деньги, пока не столь велик. Тем не менее, доходность от аренды в обеих столицах имеет тенденцию к росту в ближайшее время, поскольку динамика прироста арендной платы опережает рост стоимости недвижимости.
Еще один фактор – чисто психологический. Московские инвесторы не всегда уверены в том, что смогут правильно выбрать объект, который принесет максимальную доходность не только от аренды, но и от последующей перепродажи, подчас не знают, как правильно подготовить такой объект к сдаче, как заключить договор на наиболее выгодных условиях. "В Лондоне процедура покупки недвижимости для последующей сдачи в аренду является для большинства инвесторов хорошо знакомой, а потому не внушающей опасений операцией, приносящей к тому же достаточно ощутимую прибыль", - убеждена Дженнифер Фурт, глава русского отдела IntermarkSavills в Лондоне.
Анализируя ситуацию января-июня 2010 года, можно констатировать, что ближайшие перспективы арендного рынка обеих столиц, если не учитывать разницу количественных показателей, сходны. Эксперты IntermarkSavills прогнозируют, что и в Лондоне, и в Москве ежегодный прирост рынка аренды премиальной недвижимости составит по 4-5% в 2010 и 2011 годах. В обоих городах отмечается устойчивая тенденция к росту спроса, благодаря притоку иностранных граждан. По оценкам компании IntermarkSavills, в долгосрочной перспективе, с точки зрения развития рынка недвижимости, Москва может стать вторым Лондоном.
Однако на структуру рынков по-прежнему будет влиять основное
стратегическое различие между игроками. Если в Лондоне спрос зависит от
восстановления финансовых рынков, на которых работает подавляющее большинство
потенциальных арендаторов, то в Москве нет такой четкой привязки к конкретной
индустрии. Здесь динамику будут определять как сотрудники иностранных компаний
приезжающие на работу в российскую столицу на несколько лет, так и российские
арендаторы из различных сфер бизнеса.
