Андрей Уманский: "Рынок загородной недвижимости остается медвежьим"
По даным АН "Бекар" весной 2010 года спрос на загородную недвижимость Петербурга и Ленобласти увеличился на 15 % по сравнению с весной 2009 года. До конца года увеличение спроса составит еще 10%.
Наибольшим спросом традиционно пользуются земельные участки в массовой застройке стоимостью от 500 тыс. до 2 млн рублей - на них приходится примерно 55% спроса. На втором месте остаются земельные участки с домом до 4,5 млн руб. – примерно 30%. Объекты бизнес-класса (до 10 млн руб.) – 10% . Элитные объекты (от 10 млн руб.) занимают примерно по 5% спроса.
На сегодняшнем рынке наблюдается тенденция 2009 года, когда активный спрос начинается в середине лета. Если традиционно до кризиса, весной цены были ниже, чем осенью - рост цен был постоянный, и активный спрос всегда начинался ранней весной, то сегодня подъем спроса отсрочен до середины сезона.
"Люди, зная, что продавцы никуда не убегут, а цены не увеличатся, спокойно выбирают, и лишь в середине лета готовы к сделкам, - объясняет директор департамента загородной недвижимости АН "Бекар" Андрей Уманский. - Вся первая половина сезона – это просмотры, интересанты, мало сделок. Работает психологический фактор: сам факт, что сезон уже приближается к концу, подстегивает, как покупателей, так и продавцов: откладывать сделку на год до следующего сезона не хочется".
В 2010 наиболее значимую роль играет объектная стоимость, поскольку рыночную цену объекта определить до сих пор довольно сложно: на рынке мало сделок, поэтому каждая цена индивидуальна, а рыночная цена определяется методом сравнения. Дисконты достигали более 10%.
Лидирующим по спросу остается Выборгский район (развитая инфраструктура, озера, хорошая экология). Наименьшим спросом традиционно пользовались объекты в Тосненском и Ломоносовском районах из-за проблем с экологией.
Стоимость земли в среднем в популярных районах колеблется на уровне 80-100 тыс. рублей за сотку, при том, что докризисная цена составляла порядка 140 тыс. рублей за сотку.
По мнению аналитиков АН "Бекар", сейчас можно говорить о том, что условия на рынке диктует покупатель. Например, если дом не достроен, то покупатель начинает считать, сколько еще денег ему придется вложить. Безусловно, после этого он начинает торговаться. За счет премии продавца снизилась и цена дорогих объектов. Если раньше она могла составлять до 50% стоимости объекта (наценка в два раза), то сейчас нередки случаи продаж объектов по себестоимости.
"В целом, сегодняшний рынок – рынок медвежий, так как цены пытаются оттянуть вниз, - отмечает Андрей Уманский. - Чтобы продать объект, цена на него должна быть чуть ниже условно среднерыночной".
Согласно прогнозам экспертов, увеличение спроса до конца сезона 2010 года составит примерно 10% по сравнению с прошлым годом. Спрос в основном будет приходиться на земельные участки и готовые дома с земельным участком стоимостью до 5 млн руб. Предложение может вырасти примерно на 15%. Это будет происходить из-за того, что на рынок будут выставляться объекты, ранее снятые с продажи до лучших времен. В августе роста цен не ожидается, на некоторые переоцененные объекты может быть уменьшение цены за сотку примерно на 10%.
