Бизнес и элита: развод по-русски

«Произошло более четкое сегментирование рынка: пара – бизнес-класс и элита – окончательно разошлась. Верхний сегмент бизнес-класса сегодня намного уступает настоящему элитному жилью», – отмечает генеральный директор агентства недвижимости «Дворцовая площадь» Владимир Федоров. Его мысль подтверждает и управляющий корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» ГеоргийГеоргий БогачевБогачев: «Мы прогнозируем сегментирование рынка элитной недвижимости. Объективно, не все строящиеся в центре объекты имеют одинаковый статус в силу своего месторасположения, окружения, инфраструктуры и прочее. Мы продолжаем возводить элитную недвижимость в центральных районах, но вместе с тем, намечаем развитие нового направления навстречу формирующемуся спросу – строительство объектов бизнес-класса. К примеру, на проспекте Медиков, 10 проектируется большой жилой комплекс с более доступными квартирами».

Передел рынка

Экономическая встряска перетасовала и ряды застройщиков. Прекратили свою деятельность компании «Строймонтаж» и «ИВИ-93». Часть девелоперов, в том числе ранее занимавших серьезные позиции в сегменте luxury, перестали развивать бизнес и запускать новые проекты («Петербургреконструкция», «Стройинвест») или сосредоточились на более востребованном продукте (Setl Group). Соответственно, доля ведущего игрока – корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга» – увеличилась, причем как за счет убыли конкурентов, так и за счет наращивания собственных оборотов. По итогам года компания занимает около 40% рынка строящейся элиты. За ней следует «ЛЭК» – 21,1%. Замыкает тройку лидеров компания «Стройинвест», на долю которой пришлось 10,5% возведенного элитного жилья.

Меньше – не лучше

По данным заместителя директора Консалтингового центра «Петербургской недвижимости» Ольги Трошевой, по итогам прошлого года в Петербурге было введено 175,6 тыс. кв. м элитного жилья, что на 7,9% меньше показателей 2008-го. Из этого объема к жилью категории А аналитик относит 63,8 тыс. «квадратов», оставшиеся – к элите В-класса.

Несколько отличные цифры приводят в Агентстве развития и исследований в недвижимости (АРИН). Так, по данным руководителя отдела проектов и аналитических исследований компании Зоси Захаровой, за прошлый год было сдано 104 тыс. кв. м элитной недвижимости. На долю бизнес-класса из этого объема приходится больше трети – 78 тыс. метров. «Если сравнивать с 2008 годом, то объем предложения в сегменте элитного жилья снизился с 11 до 5%, в бизнес-классе – с 14 до 11%», – поясняет г-жа Захарова. Уменьшение объемов вполне объясняет кризис, который не обошел стороной и другие сектора рынка. В целом, Комитет по строительству отчитался о 2,6 млн кв. м жилья, сданных в прошлом году в Петербурге, что почти на 20% ниже итогов 2008-го. Элита в этом объеме занимает 4% (чуть более 100 тыс. кв. м).

По подсчетам специалистов петербургского офиса компании Knight Frank, на конец года на первичном рынке в стадии продаж находилось 25 элитных жилых комплексов, в которых нераспроданными оставались около 1,2 тыс. квартир. А по оценкам главы инвестиционно-строительной компании «Петрополь» Марка Лернера, вЛеонид Рысев начале февраля 2010-го в продаже находилось уже 28 жилых объектов на 1,5 тыс. квартир. Всего по итогам прошедшего года в городе сдано в эксплуатацию около двух десятков элитных домов, включая объекты бизнес-класса (см. таблицу 1), за то же время новых проектов появилось в три раза меньше (таблица 2).
Необходимо отметить, что значительная часть предложения первичного рынка приходится на дома, введенные в эксплуатацию за последние два-три года. Доля нераспроданных квартир особенно велика на Крестовском острове. По данным генерального директора агентства недвижимости «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонида Рысева, только в этом анклаве в открытой продаже можно найти более 500 единиц жилья.

Скрытые механизмы

Самая большая неопределенность и неразбериха творилась с ценами на дорогие апартаменты. На большинство объектов в течение первой половины 2009 года цены в открытых предложениях оставались на докризисном уровне. А девелоперы декларировали решимость не уступать позиций.
Действительно, первое время (с начала прошлого года и до конца весны) на рынке наблюдался абсолютный штиль: продавцы не хотели уступать, а покупатели ждали снижения цен. За это время часть застройщиков, оценив сложившуюся конъюнктуру, пересмотрела маркетинговую стратегию.

В результате появилось множество всевозможных уловок (скидки, бонусы, акции), подразумевающих реальное снижение стоимости «квадрата». Но опять же, размер уступок в каждом случае был очень индивидуален, а эффект от их внедрения – неоднозначен. Меньше всего потеряли в цене удачные с точки зрения локации, концепции и соотношения цена-качество проекты. Больше всего от финансовой неурядицы пострадали объекты бизнес-класса, мимикрировавшие на волне роста под элиту. В данном случае регулятором стал сам рынок, который поставил всех по ранжиру.

«Даже крупнейшие застройщики элитного сегмента, не сильно завязанные на сиюминутные денежные потоки, вынуждены были учитывать соотношение цены и качества», – констатирует Владимир Федоров. Это означает, что качество объекта не отвечало ожиданиям покупателя, и, стимулируя спрос, продавцы умеряли собственные аппетиты.

По оценке Ольги Трошевой, в течение всего года элитный сегмент демонстрировал отрицательную ценовую динамику, которая к концу отчетного периода составила 14,14%. Средняя цена предложения к началу 2010-го опустилась до 185,5 тыс. рублей за кв. м. Но уже в январе этого года эксперт зафиксировала незначительное (0,2%) повышение этого показателя, средняя стоимость «квадрата» подросла на 400 рублей. Руководитель отдела элитной жилой недвижимости компании Knight Frank SPb Елизавета Конвей считает, что эксклюзивные предложения практически не подверглись коррекции, в то же время наименее Марк Лернерликвидные варианты предлагались со скидкой в 25-30%.

По словам Марка Лернера, в кризис девелоперы (продавцы) разделились на две группы: первые предпочли оставить цены неизменными, стимулируя спрос специальными предложениями и бонусами, вторые решились на уступку, которая за год достигла 30%. В начале этого года средняя стоимость «квадрата» в элитном сегменте, по его данным, опустилась до 180 тыс. рублей.
Так или иначе, с начала кризиса дорогие объекты потеряли в «весе» от 10 до 40%. А количество сделок, по оценке г-на Федорова, упало от 5 до 10 раз.

Впереди – ухабистое «дно»

Участники рынка отмечают сокращающийся объем предложения, но при этом с оптимизмом оценивают перспективы элитного домостроения. В этом сегменте еще нет четко выраженного диктата покупателя, так как спрос на объекты с высокими потребительскими характеристиками остается неудовлетворенным. Кризис заставил игроков не только менять цены, но и пересмотреть концепции готовящихся проектов.

«Поскольку в строящихся домах на качество влиять уже тяжело или невозможно, то застройщики «играли» ценой. А в готовящихся проектах характеристики объектов будут еще выше существующих. Мы приходим к нормальной практике, когда каждый новый проект становится шагом вперед по сравнению с завершенными объектами. Этот тренд проявился отчетливо именно в 2009 году. Если в доме на набережной Робеспьера, 4 еще не было специальных шахт для установки кондиционеров, то в «Парадном квартале» это стало нормой», – поясняет г-н Федоров. Он уверен, что новые проекты ведущих игроков будут отличать не только материалы и технологии, но и продуманная концепция, где учитывается высотность дома, окружающая среда и застройка.

В активе холдинга RBI – несколько перспективных пятен, преимущественно – на Петроградской стороне. Наиболее интересным выглядит участок в Лопухинском саду, где по регламенту разрешено возводить апарт-отель. Но сведущие риэлторы говорят, что на этом месте будет построен объект, превосходящий по своим характеристикам «Новую звезду» на Песочной набережной.

Владимир Федоров ожидает появления в этом году «хотя бы на бумаге» парочки уникальных проектов в Золотом треугольнике. А впереди еще маячит «Набережная Европы», которую с нетерпением ждут все участники рынка. То есть перспективы действительно кажутся вполне обнадеживающими. Хотя г-н Богачев прогнозирует серьезный дефицит жилья в середине будущего года, когда проявятся последствия паузы в строительном цикле, возникшей в 2009-ом.

Ольга ТрошеваБольшинство опрошенных экспертов уверены, что до конца года цены на дорогую недвижимость будут корректироваться. «До осени они могут снизиться на 5-10%, ибо существующий объем предложения довольно большой, но качественных объектов немного. Снижение может быть скрытым, в виде скидок и бонусов, которые будут предлагаться в ходе переговоров с реальным покупателем», – уверена Елизавета Конвей. «Корректировка цен предложения в ближайшие месяцы продолжится», – вторит ей Ольга Трошева. Владимир Федоров также допускает колебание цен до конца года, но в рамках конкретной сделки. Эксперт заключает: «К нам пришел рынок отдельно взятых сделок. Мы достигли психологического дна, когда и покупатель и продавец готовы идти на уступки, а физическое дно может оказаться ухабистым и колебаться верх и вниз с большой амплитудой. Идеальной цены не существует, есть широкий коридор».