Дольщиков защитят от банкротства
В Госдуму внесен законопроект, защищающий дольщиков в случае банкротства компании–застройщика. Защиту обещают даже тем, кто соглашался на весьма сомнительные схемы отношений со строителями. Застройщики поддерживают законопроект, а эксперты не уверены, что он в состоянии решить проблемы.
До сих пор большое количество сделок при долевом строительстве происходит "по старинке" — по векселям, договорам предварительной продажи, несмотря на то что существует закон о долевом строительстве, отмечают авторы законопроекта. Кроме этого, при банкротстве компании, даже если дольщик попадает в число кредиторов, он оказывается в этой очереди самым последним. Обычно ему не светит возврат даже хотя бы части своих кровно нажитых.
Депутаты предлагают внести изменения в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" в той части, которая устанавливает особенности банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства граждан. Они будут распространяться и на посреднические организации.
"Сейчас помогают только тем дольщикам, которые признаны пострадавшими решением суда. Суды длятся годами, поэтому и статистика о пострадавших дольщиках очень разнится. Из сотен обманутых дольщиков помощь оказывают лишь единицам", — говорит заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов.
Ситуация должна кардинально измениться. Сделки таких строительных посредников будут признаваться притворными, то есть прикрывающими договоры с застройщиком о передаче жилого помещения. В случае банкротства застройщика и при наличии любых признаков строительства жилья с участием посредника суд будет обязан составить реестр требований о передаче жилых помещений. Причем векселя, предварительные договора продажи, инвестдоговора будут считаться доказательством участия в долевом строительстве.
Если строительство дома практически завершено, найдены средства для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, то дольщики смогут получить свои квартиры. Если на месте дома котлован, то дольщики могут перевести свои жилые требования в денежные и наряду с прочими кредиторами идти в арбитраж.
Ни одно строительство не может быть реализовано без санкции местных властей, которые осуществляют контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов. Поэтому последних предложено привлекать к делам о банктротстве застройщиков: власти, которые несут свою долю ответственности, смогут выкупать незавершенные дома и достраивать их.
Приоритетным правом на получение квартир будут пользоваться дольщики, которые не имеют пригодного для проживания жилья (в собственности или по соцнайму), а также те, у которых на каждого члена семьи — участника долевки менее 15 м2 жилой площади.
Этот законопроект разрабатывался "Единой Россией" совместно с Министерством экономического развития по поручению президента РФ. Вероятность его принятия высока даже без какой–либо корректировки.
Законопроект очень положительно скажется на рынке: люди более лояльно станут относиться к застройщику, считает директор по маркетингу и продажам ООО "Лидер Групп" Виталий Виноградов. "Сегодня для клиента самым важным вопросом является договор, по которому работает компания, — говорит он. — В рамках нового законодательства покупатели будут больше внимания уделять концепции проекта, планировочному решению, благоустройству территории и прочим важным характеристикам жилья".
Подводных камней в законопроекте достаточно, считают юристы. Законодательная инициатива депутатов, призванная защитить права обманутых дольщиков, не справится со своей задачей, уверены они. Так, законодатели не учли, что цепочка посредников при продаже квартир может оказаться довольно большой. И банкротство застройщика не обязательно будет единственным случаем, когда дольщик может оказаться без предоставления ему обязательства по договору, отмечает юрист компании "Налоговик" Дмитрий Липатов.
"Поскольку практика расчета строительных организаций с подрядчиками и поставщиками строящимися квартирами широко распространена, то и таких вариантов окажется немало. А ведь банкротом может стать не только застройщик, но и один из таких поставщиков или далее — его поставщик, который вообще не связан с застройщиком никакими договорами", — говорит он.
Законопроект вызывает вопросы, соглашается Леонид Сандалов. По его мнению, решение проблем обманутых дольщиков в любом случае, даже в ракмах этого законопроекта, потребует привлечения дополнительно больших денежных сумм. Кроме этого, непонятно, как будет решаться вопрос дольщиков при выявлении двойных продаж.
"Реформа представляет плюсы, правда, не для граждан, — добавляет Липатов. — Обманутые дольщики вполне могут, не выдержав длительного процесса по банкротству, уступить право требования по договорам третьим лицам, которые получат возможность за невысокую плату участвовать в конкурсном производстве за долю в новостройке".
