Не строить невозможно

По данным Colliers International, на начало 2010 года на стадии строительства находятся 18 офисных центров площадью 230 тыс. кв. м. Из них чуть больший объем площадей относится к классу А – 105 тыс. кв. м, чуть меньший - 125 тыс. кв. м. – это класс В. К вводу в текущем году запланировано 131 тыс. кв. м.

Не строить невозможно Между тем, уровень вакантных площадей, по данным Praktis CB, составляет, например, в классе В около 22%. При этом в кризисном 2009 году было введено на 24% , чем в 2008 году. Парадокс аналитики объясняют неповоротливостью рынка, когда многие девелоперы вошли в кризис с начатыми проектами, которые экономически невыгодно было заморозить. Что касается бизнес-центров, которые находились на стадии проектирования или разработки концепции – большинство из них на рынке в ближайшее время вряд ли появится. А вот зато в 2010-2011 годах прогнозируется значительное снижение объемов нового строительства офисных центров класса А и В вследствие замораживания проектов и консервации уже начатых строек.

«С момента наступления кризиса инвесторы и девелоперы рынка качественной офисной недвижимости руководствуются следующими соображениями: если объект находится на высокой стадии готовности, то его по возможности достраивают, - рассказывает Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank Санкт-Петербург. – Те бизнес-центры, строительство которых еще не начато, пока остаются на бумаге, и вряд ли в ближайшее время эти проекты получат продолжение. Что касается офисных центров, которые кризис застал где-то посередине строительного цикла, то их состояние сейчас сильно зависит от того, насколько хорошо в финансовом плане себя чувствует той или иной девелопер или инвестор. Для проектов, которые находятся на стадии идеи или согласования есть вариант реконцепции, однако пока он более экзотический, нежели активно претворяемый в жизнь. Дело в том, что, казалось бы, привлекательный вариант превращения офисов в жилье, строительство которого более выгодно, связан с различными проблемами. Во-первых, будет не миновать потери полезных площадей (до 50%), так как жилые здания проектируются по другим нормам, а во-вторых, при наличии участка, полученном на инвестиционных условиях, изменение функционального назначения и вовсе грозит потерей земли: ее могут выставить на торги».

Тем не менее, примеры реконцепции назвать можно. Например, целиком будет перепрофилирован в жилье эконом-класса ранее заявленный как деловой квартал Шкапина-Розентштейна, который развивает компания «Главстрой СПб». Кроме того, как минимум половина (а возможно, и все 100%) заявленных площадей в проекте «Электрик-Сити» на пр. Медиков от группы ЛСР вместо офисов станет жильем бизнес-класса. Также Becar перепрофилирует в жилой дом бизнес-класса предполагаемый ранее проект бизнес-центра на Б. Сампсоньевском, 68.

Сейчас, по данным Colliers International, объем замороженных на разных стадиях строительства офисных объектов составляет 480 тыс.кв.м арендных площадей. По мнению Веры Бойковой, руководителя отдела по работе с клиентами ASTERA St.Petersburg, заморожено строительство объектов, прежде всего, вне зон традиционной деловой активности. Яркий пример - Sokol City в Приморском районе. Кстати, это подтверждает тенденцию, отмеченную аналитиками Praktis CB: наибольшая заполняемость бизнес-центров наблюдается в центральных кластерах. Также откладываются крупные проекты, например, «Набережная Европы». По данным портала Dprealty, были также заморожены такие объекты как
бизнес-центры «Сенатор» (Холдинговая компания «Империя») - на Большом пр. В.О, 80 и на ул. Кропоткина, 1, а также ряд офисных центров УК «Теорема» и ЛенСпецСМУ.

При этом в текущем году ожидаются к вводу бизнес-центр класса А Quattro Corti на Почтамтская ул., д.3-5, крупные гостинично-деловой центр «Ренессанс Корт Ярд» на Лиговском пр., 61 – 63, в.м и торгово-деловой комплекс "Смайл" на пр. Большевиков, 22, а также офисный центр «Гельсингфорсский» на пересечении Гельсингфорсской ул.и Выборгской наб.и другие.

Дальнейшие перспективы эксперты оценивают сдержанно: рост спроса в текущем году будет иметь место, но будет постепенным. Виктория Кулибанова, шеф-редактор шеф-редактор Dprealty отмечает, что новые объекты будут иметь сложности с заполняемостью по причине пока еще не лучшего состояния компаний-арендаторов. По ее мнению, активизация деловой активности начнется не раньше, чем в конце 2010 – начале 2011 года.

Мнение:

Алексей Чижов, руководитель инвестиционной дирекции «Охта Групп»

Алексей Чижов«С одной стороны, у офисного рынка в Санкт-Петербурге в ближайшей перспективе особого потенциала нет: в настоящее время на рыНиколай Пашковнке качественной офисной недвижимости достаточно большой объем пустующих площадей. С другой стороны, инвесторы, которые уже серьезно вложились в развитие офисных проектов, начнут потихоньку их размораживать. При этом, на мой взгляд, очень важно, чтобы собственники заранее продумали концепцию своих будущих бизнес-центров. Если их объекты будут как две капли воды похожи на остальные, которые уже функционируют на рынке, трудностей с заполнением будет не избежать. Поэтому им надо придумать свои «фишки», задуматься о новых дополнительных услугах. Самое важное – это вести с арендаторами конструктивный диалог и гибкую политику. Причем я здесь говорю не о демпинге в арендных ставках, а об умении собственников и управляющих грамотно договариваться с компаниями-арендаторами».