Египет: слишком много русских

Согласно исследованию, россияне и граждане стран СНГ по итогам 2009 года остались лидерами среди иностранных покупателей недвижимости в Египте. На долю покупателей из России и стран СНГ пришлось 45% сделок, на англичан — 35%, на немцев, итальянцев и скандинавов — 20%.  До 2006 года англичане составляли 80% иностранных покупателей, остальная Европа — 20%. Часто англичане покупали здесь недвижимость вообще без визита: платили деньги в Великобритании и потом приезжали посмотреть, что же они приобрели. Многие вообще не приезжали, а просто перепродавали свою недвижимость. Покупателей египетской недвижимости из России было так мало, что никакого влияния они на ситуацию на рынке не оказывали. Но с 2006 года все резко изменилось. Англичане и другие европейцы не стали покупать меньше, но покупатели из России и стран СНГ появились как–то сразу, масштабно и бескомпромиссно. До россиян дошла информация о редкой дешевизне местных квартир, и многие бросились покупать. Дальше — как снежный ком — друзья приглашали друзей, знакомые — знакомых. Поэтому не случайно, что покупатели из России и стран СНГ в последние 2–3 года вышли на лидирующие позиции.

Согласно статистическим данным, на настоящий момент в Египте проживает более 50 тыс. выходцев из стран бывшего СССР. Причем только в Хургаде живут постоянно или приезжают на длительный срок более 15 тыс. выходцев из стран бывшего СССР. И, безусловно, наибольший вклад в то, что в Египте столь большой контингент русских (а "русскими" в Египте называют не только граждан России, но и граждан стран СНГ и Прибалтики), внесли женщины, вышедшие замуж за египтян.

Наибольшей популярностью у покупателей из России и стран СНГ пользуется недвижимость в Хургаде. Хургада наиболее приспособлена для жизни россиян и жителей стран СНГ, имеет все необходимое для постоянного проживания: безопасность, аэропорт, три русские школы, персонал в магазинах очень хорошо знает русский язык. Спрос на недвижимость Египте в 2009 году составил: Хургада — 65% запросов, Шарм–Эль Шейх — 20%, Каир, Сафага, Александрия — 15%. Стоит ли удивляться тому, что Хургаду уже часто называют "городом Хургадинском" или "деревней Хургадинка", а на вопрос: "Почему европейцы больше не покупают недвижимость в Хургаде?" — от немцев, итальянцев и англичан можно услышать единодушный ответ: "В Хургаде слишком много русских".

Основные причины приобретения недвижимости в Египте у покупателей из России и стран СНГ таковы: 50% — для отдыха на море, 30% — инвестиционное вложение в недвижимость, 20% — для постоянного проживания. При этом причины приобретения недвижимости в Египте за последние несколько лет изменились очень сильно. 2–3 года назад доля инвестиционных покупок была существенно выше (более 55% сделок). Нередко россияне приобретали по 5–10 квартир для последующей перепродажи и зарабатывали на этом большие деньги. Например, стоимость земельного участка под застройку дома за последние 3 года увеличилась в 10 раз. Сейчас на рынке в основном конечные покупатели, то есть те, кто покупает для себя — как второй дом на зиму или для своих родителей–пенсионеров. Поэтому несколько лет назад большую часть сделок делали состоятельные инвесторы, а теперь основная масса покупателей — с бюджетом до $30–40 тыс.

Средняя стоимость недвижимости в Египте в конце 2008 — начале 2009 года снизилась на 20–25%, а в некоторых проектах дисконт при продаже доходил до 30–40%. Но во втором полугодии 2009 года цены оставались стабильными, более того — в некоторых проектах застройщики подняли цены на 20–30% от минимального уровня. К тому же, несмотря на мировой финансовый кризис, стоимость земли в Египте в 2008–2009 годах не снижалась и осталась стабильной — на докризисном уровне.

"Египетский рынок недвижимости последние несколько месяцев показывает уверенную положительную динамику. Застройщики возобновили строительство приостановленных ранее проектов", — комментирует президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель. "Важно отметить, что в сентябре 2009 года было объявлено о введении с 1 января 2010 года налога на недвижимость в Египте. Это, конечно, насторожило потенциальных покупателей. Но когда вышли все пояснения и стало ясно, что налог надо платить, только если недвижимость стоит более $90 тыс., количество сделок стало быстро расти. Ведь квартир в бюджете до $90 тыс. – 97%, т.е. абсолютное большинство объектов недвижимости не попадает под налогообложение".

При этом, отмечают эксперты, в Египте ипотека для иностранцев недоступна. Чтобы получить доступ к ипотечному кредитованию, сначала необходимо "прописаться" в Египте, то есть купить квартиру или виллу. Далее — получить резидентную визу, и вот тогда можно идти в банк за кредитом. Кредиты выдаются в размере до 70% от приобретаемой недвижимости под 13–14% годовых в местной валюте при наличии залога.

При этом рассрочку на свои объекты предлагают практически все египетские застройщики. Рассрочка беспроцентная, а продолжительность рассрочки зависит от степени готовности объекта. На готовые объекты рассрочка до 1 года, а в случае приобретения недвижимости на стадии строительства рассрочка составляет от 2 до 5 лет. Как правило, покупателю необходимо оплатить минимальный депозит в размере 15–20% от полной стоимости объекта недвижимости, а остальная часть суммы подлежит выплате равными долями в течение срока действия рассрочки. Следует также отметить, что иногда при 100%–ной предоплате покупателю удается договориться с застройщиком о 3–5% скидке.