Возможность завершить недостроенный объект
В последние годы одними из основных драйверов роста российской экономики выступали относительно дешевые и доступные иностранные кредиты. Сегодня этот ресурс фактически отсутствует.
Низкий уровень спроса на качественные объекты коммерческой недвижимости, декомпрессия ставок капитализации, дефицит заемного капитала, проблемы с обслуживанием долговых обязательств — все это, кажется, ставит крест на новых проектах и возобновлении строительства. Однако привлечь финансирование в проекты сегодня все же возможно.
Классическое проектное финансирование не ушло с рынка окончательно: банки продолжают искать новые проекты, правда, сегодня тактика их поведения стала более консервативной. Если до кризиса можно было получить кредит в размере до 70–80% от стоимости проекта, то сейчас речь идет максимум о 50–60%, и то при наличии хорошего залога. К недостаткам такой схемы можно отнести краткосрочный характер привлекаемых средств (от 1,5 до 3 лет), высокие процентные ставки (15–20%), а также недостаточность залоговой базы.
Гораздо больше шансов получить финансирование у проектов, которые уже строятся и находятся в достаточно высокой стадии готовности. В этом случае девелоперу имеет смысл оформить проект как объект незавершенного строительства. Такой шаг делает его более ликвидным в качестве залога и повышает шансы на кредитование. Разумной альтернативой проектному финансированию можно назвать ломбардное финансирование под залог третьих активов и привлечение средств под гарантии национальных экспортных кредитных агентств (НЭКА).
Кстати, именно последняя схема получает все большее распространение на нашем рынке, в частности, именно по ней реализуется проект отеля Four Seasons в «Доме со львами» около Исаакиевской площади.
Как правило, НЭКА создаются при участии государства, однако их роль в некоторых странах иногда могут играть банки или страховые компании. НЭКА обычно не выделяют финансирования, а предоставляют страховое или гарантийное покрытие рисков банкам, которые осуществляют финансирование по сделке.
Для зарубежных банков реализация подобных схем кредитования является чрезвычайно привлекательным видом бизнеса ввиду их безрисковости. НЭКА обеспечивает страхование 95–100% экономических и политических рисков финансирующего банка, в то же время это источник недорогого фондирования для российского банка. Финансирование под гарантии НЭКА является одним из самых дешевых по стоимости (10–12%) и длинных по сроку (от 5 до 10 лет). Для сравнения: кредиты за счет средств, привлеченных на российском рынке, банки выдают в среднем на срок до 3 лет.
Девелоперу это дает возможность завершить проект, а длинные деньги понижают риск дефолта по погашению кредитных обязательств.
Если обратиться к небанковским формам финансирования, стоит отметить, что начали активизироваться игроки (в основном это околофинансовые структуры), готовые приобрести долю в акционерном капитале компании — собственника проекта. Как правило, их требования далеки от текущих рыночных реалий — запрашиваемая доходность на вложенные средства составляет 30–35% годовых. Однако для некоторых девелоперов, уже начавших строительство объектов и испытывающих недостаток средств для их завершения, это тем не менее может стать неплохой альтернативой.
Даже нулевая доходность на собственные средства, которую можно получить при привлечении соинвестора, в сравнении с серьезными убытками от заморозки проекта является в итоге гораздо более разумным вариантом. Основными преимуществами стратегии также являются диверсификация рисков управления проектом и инвестиционных рисков между партнерами.
Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank St.Petersburg
Больше шансов получить финансирование у проектов, которые уже строятся и находятся в достаточно высокой стадии готовности.
Фото: photoxpress
