Страны группы риска

Страны, опасные для инвестирования в недвижимость, были всегда – и во время кризиса и до него. К примеру, дубайский рынок был высокорискованным и без всякого кризиса, так как был построен на стратегии Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости). Торговля опционами может сделать инвестора сказочно богатым в кратчайшие сроки, но рынки недвижимости, основанные на данной стратегии, имеют очень низкую ликвидность самой недвижимости и высокую ликвидность опционов (контрактов). «Тут можно провести аналогию с другим финансовым инструментом – фьючерсом на нефть», - комментирует директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс. «Трейдеру, купившему фьючерс на 1000 баррелей нефти, сама нефть для перепродажи не нужна. Он не заинтересован в самом продукте, а играет на производных от этого продукта (деривативах). Так же и в недвижимости. А в случае неудачи при перепродаже контракта можно потерпеть еще и неудачу при перепродаже готового объекта. На таких рынках обычно проигрывает последний в цепочке инвестор, тот, которому достаются ключи от объекта».

Сегодня аналогичная картина происходит на рынке Панамы. «Если вы вкладываете деньги в этот рынок, то не надо заниматься самообманом: вы не инвестируете в недвижимость, вы играете деривативами. Можно сказать, что Панама – это Дубай-2, и этот рынок опасен не в силу последствий кризиса, а сам по себе как классический пример спекулятивного рынка», - отмечает Индриксонс.

Опасность некоторых других рынков кроется в проблеме виртуального роста цен: когда недвижимость растет на бумаге, но не растет фактически. Инвесторы принимают решение, опираясь только на статистику, не анализируя, откуда она берется. Это происходит, когда идет высокий рост цен на первичном рынке, при низкой ликвидности на вторичном. Застройщик увеличивает цены в прайс-листах в процессе возведения объекта, и эти данные попадают в статистику, дезориентируя инвесторов. Видя, к примеру, 50% рост рынка в данных статистики инвесторы вкладываются в него. В результате образуется снежный ком: недвижимость растет, потому что покупают, а покупают, потому что растет. Объективный индекс должен структурироваться так, как он структурируется в цивилизованных странах: 70-80% информации берется с вторичного рынка и лишь 20-30 – с первичного. Только тогда статистика отражает реальную картину.

На сегодняшний день к странам, пораженным болезнью виртуального роста цен на недвижимость можно отнести Таиланд, Вьетнам, Тунис, курортную недвижимость Египта и побережья Болгарии и Испании, испорченные к тому же бесконтрольной застройкой.

Рынком, опасным для инвестирования именно по причинам последствия кризиса, по-прежнему остается рынок недвижимости США. Маховик секьюритизации был вновь раскручен Федеральной резервной системой США (ФРС) с помощью выкупа MBS (облигаций, обеспеченных ипотекой) на сумму более $1 трлн. Соответственно, у банков не было практически никаких рисков, так как вместе с перепродажей долгов все проблемы автоматически перешли к ФРС. банки вновь начали выдавать ипотечные кредиты. Естественно, чтобы компенсировать такие расходы, Америке пришлось включить печатный станок. И сейчас все больше аналитиков склоняется к тому, что США ожидает гиперинфляция.