00:0012 ноября 2009
СПб. Противостояние управляющих и собственников, желающих сохранить доходность офисных центров, и арендаторов, желающих снизить арендную ставку, пошло на убыль.
За 9 месяцев текущего года взаимоотношения арендаторов и собственников (управляющих) бизнес–центрами серьезно изменились. В конце прошлого года рынок качественной офисной недвижимости замер в тревожном ожидании. Арендаторы офисных центров не только почувствовали отражение кризиса на доходах своих компаний, но и поняли, что платить по прежним ставкам уже не могут или не хотят. Так же, как кризис позволил собственникам компаний снизить зарплаты своим сотрудникам, так и в переговорах с управляющими позволил арендаторам получить значительные скидки. Так, по данным Praktis CB, в сегменте бизнес–центров класса А падение арендной ставки за истекшие 9 месяцев составило ни много ни мало 50%. В классах В и В+ падение составило чуть меньше, но тоже существенно — порядка 26%. Многие компании покинули прежние офисы и переехали в более дешевые либо меньшие по площади. Таким образом, прежде доходный бизнес по сдаче в аренду офисных помещений в бизнес–центрах стал на глазах терять свою привлекательность.
По мнению Сергея Себелева, генерального директора компании «Альфа–Инвест», в настоящее время инвестирование в офисный сегмент возможно только точечно, и к выбору объекта и оценке рисков необходимо подойти очень серьезно. Согласен с ним и Юрий Александров, генеральный директор УК «Ремис», который уверен, что интересны могут быть только объекты с дисконтом не менее 30% и уже готовые и имеющие если не арендаторов, то хотя бы перспективные переговоры с потенциальными желающими снять площади.
Гибкая политика
В начале года управляющие бизнес–центрами по–разному реагировали на падение спроса и запросы о пересмотре условий аренды. Порядка 5% изменили условия аренды — расширили спектр дополнительных услуг, входящих в арендную плату (техобслуживание помещений, уборка офисов, аренда переговорных и др.), зафиксировали курс валюты, предоставляют существенные рассрочки платежей. Около 36% бизнес–центров снизили арендную ставку, и еще около 36% уменьшили арендные платежи и одновременно изменили условия. Большинство арендаторов предпочли заключать краткосрочные договоры аренды: благосостояние фирмы может в любой момент измениться.
«В результате некоторые бизнес–центры лишились арендаторов и сейчас имеют большую долю вакантных площадей, — говорит Алексей Чижов, руководитель инвестиционной дирекции «Охта Групп». — При этом там, где собственники и управляющие имеют более гибкую арендную политику, а сами центры — явные конкурентные преимущества, уровень вакантных площадей держится на практически докризисном уровне. Само собой, что и здесь не обошлось без того, чтобы не расстаться с какой–то частью арендаторов, но впоследствии управляющие нашли им замену».
«Могу сказать, что наша стратегия не менялась, — говорит Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость». — Она определена в бизнес–плане каждого офисного центра. Что менялось в кризис, так это тактика работы с арендатором, размер арендных ставок, предоставление дополнительных услуг. Итог этой тактики для нас — ни один из арендаторов не ушел из наших бизнес–центров».
Борьба за клиента
Сложнее всего пришлось тем, чьи объекты вышли на рынок в 2009 году. Собственники их негласно рассказывают, что по сравнению с ожидаемой и ранее запланированной арендной ставкой текущая ставка меньше как минимум 20%, но чаще — больше. Тем не менее сдавать свои площади за бесценок не желает никто, и поэтому заполняемость новых центров, тем более без «якорей», далека от идеальной.
Согласно опросу управляющих, проведенному в Praktis CB, около 2/3 опрошенных отметили, что в бизнес–центрах появились новые арендаторы, а прежние чуть расширили занимаемые площади. Также компании стали проявлять интерес к аренде помещений площадью более 50 м2, хотя по–прежнему самый популярный запрос — небольшие помещения в 15–50 м2. По данным Astera St. Petersburg, сегодня многие допустили умельчение нарезки и стали делить крупные open–spaces на мелкие блоки. В III квартале уменьшилось число управляющих, которые отмечают активность арендаторов в переговорах о снижении арендной платы. Тогда как в начале года запросы об уменьшении платежей были повсеместно, что вызвало пересмотр условий аренды. Однако дальнейшая перспектива пока что зыбка, несмотря на позитивные сигналы. Андрей Федотов, сособственник одного из бизнес–центров, говорит, что кризис не закончился, в том числе и в офисном сегменте. По его мнению, будут еще не самые лучшие времена для некоторых компаний–арендаторов, которые не преминут отразиться на показателе заполняемости, уровне арендных ставок и, соответственно, на доходах владельцев офисных зданий. Но текущие снизившиеся показатели он считает нормальными, рыночными, потому как до кризиса они росли слишком высокими темпами, так же как и ожидания собственников.
В консалтинговой группе «Визирь» отмечают, что сейчас по–прежнему, несмотря на некоторое увеличение спроса, ставки снижаются. Бизнес–центры разного класса заявляют одинаковую арендную ставку. Идет тихая, но жесткая борьба за клиентов. Налицо три проблемы: со стороны арендаторов — задержки с выплатами, пересмотр ставки и даже досрочное прекращение договоров.
Владельцы бизнес–центров и арендаторы оказались по разные стороны баррикад. Только недавно им удалось прийти к компромиссу.
фото: photoxpress
На заметку
Знаковые сделки в III кв. 2009 г.
Компания «Интурист» арендовала 1200 м2 в бизнес — центре Owental History.
ООО «Здоровые люди» арендовала 1140 м2 в бизнес — центре «Премиум».
ТПП арендовала 1050 м2 в бизнес — центре «Соверен».
«Аврора кейтеринг» арендовала 1 000 м2 в бизнес — центре «Линкор».
Источник: GVA Sawyer
Цифры
Структура спроса
до 50 м2 на такие площади наблюдался основной спрос в III квартале 2009 года (50% арендаторов), а также на площади 50–100 м2 (26% арендаторов), по данным компании GVA Sawyer.
