Осенняя проверка спросом

Продажи жилья по итогам III квартала увеличились — с этим согласны и эксперты рынка, и официальная статистика. К примеру, по данным Управления Росрегистрации по Петербургу и Ленобласти, в сентябре по сравнению с августом количество зарегистрированных прав граждан на вновь созданные объекты недвижимости возросло на 7,5%, а число договоров долевого строительства — на 14,5% (впрочем, к уровню сентября 2008 года снижение составляет по обоим показателям около 50%).

Данные АРИН еще более оптимистичны: спрос в III квартале по сравнению с предыдущим вырос на 29%: было реализовано 429,3 тыс. м2, или 6135 квартир. По информации центра «Петербургская недвижимость» («ПН»), спрос за III квартал также превысил 400 тыс. м2. Прогресс очевиден: во II квартале 2009 года продажи составляли 300 тыс. м2.

Возросший спрос пока никак не сказался на ценах. В «ПН» заявили, что темпы падения цен в целом по рынку лишь замедлились. К примеру, цены на квартиры бизнес–класса, более всего упавшие во II квартале (на 7,2%), снизились на 4,2%. Аналитики АРИН, напротив, констатируют, что в сентябре темпы снижения цен ускорились, и оно составило 2,4% (вместо 1,2% в августе). Снижение средних цен они объясняют удешевлением низколиквидных объектов. На статистике отразилось и появление на рынке некоторых объектов с отдаленными сроками сдачи.

В двойном измерении

Участники рынка расходятся во мнениях, имеет ли оживление долгосрочный характер, связанный с позитивными изменениями макроэкономической ситуации, или оно обусловлено главным образом сезонной активизацией.

«Если воздух потеплел на один градус, то из этого не следует, что теперь можно загорать! — говорит генеральный директор компании «Главстрой–СПб» Игорь Евтушевский. — Вопрос оживления рынка не может стоять отдельно от ситуации с экономикой страны и появления нового общеэкономического тренда. Очевидно, что пока реальная экономика не ожила, деньги в нее не пошли, и для серьезной активизации спроса на жилье нет предпосылок — ни ипотеки, ни роста доходов населения. Конечно, сделки есть, но, видимо, в каких–то случаях у людей просто сдают нервы, ведь надо где–то нормально жить!» Более оптимистично оценивает ситуацию гендиректор «ЮИТ Лентек» Михаил Возиянов: «Объем продаж сдерживался падением цены, и покупать квартиры отваживалось ограниченное количество людей. В нынешней ситуации, когда цена перестала падать, круг покупателей расширился, хотя, безусловно, их намного меньше, чем было в периоды роста. Падение, происходившее с октября 2008 года по сентябрь 2009 года, исчерпало себя как импульс, и сейчас нет значимых факторов, которые тащили бы рынок вниз». По словам Возиянова, в конце сентября компания даже подняла на 5–7% цены по всем объектам.

Генеральный директор Setl City Василий Селиванов не склонен преувеличивать масштабы активизации на рынке: «На поведение покупателей повлияло то, что не оправдалось их ожидание дальнейших ценовых провалов. Сыграло роль наличие определенного пласта отложенного спроса, который ждал до последнего, а также обычная осенняя логика клиентов. И теперь мы начали немного поднимать цены, точнее, прекратили давать скидки. Впрочем, я не считаю, что есть большие перспективы повышения цены и тренда вверх, скорее будет происходить утряска, стабилизация более или менее крепкого уровня дна, по которому можно хотя бы просто ступать».

На взгляд Селиванова, рынок жилой недвижимости в ближайшие 2 года будет существовать, по сути, в двух измерениях. «Сейчас для качественного предложения дно будет одним, а для некачественного — может быть каким угодно! Рынок будет отягощаться и затуманиваться балластом некачественного предложения — множеством никому не нужных в новой ситуации жилых объектов, строящихся или пока замороженных».

Реалии

Наибольшим спросом по–прежнему пользуются одно– и двухкомнатные квартиры рациональной планировки в домах с высокой и средней степенью готовности. По данным «ПН», более 70% продаж приходится на жилье массового спроса, причем его доля в структуре продаж в последние месяцы еще более возросла. «Покупатели не хотят рисковать и переплачивать, — говорит замдиректора АН «Бекар» Ольга Литвиченко. — Востребованы однокомнатные квартиры за 2,3–2,4 млн рублей, а квартиры за 2,9 млн рублей с отделкой — уже дорого. Двухкомнатные квартиры спрашивают в 2 раза реже, а трех– и четырехкомнатные вообще не интересуют». В итоге, по словам директора департамента АРИН Елены Амировой, «некоторые застройщики нарезают большие квартиры на студии — и они прекрасно реализуются».

Приличное предложение

Объем предложения готового и строящего жилья в целом выглядит достаточно внушительно. Согласно подсчетам «ПН», объем предложения (включая пригороды и малоэтажное строительство) составляет около 3,1 млн м2 (44,8 тыс. квартир). Всего же в пределах города строится 8,6 млн м2 жилья. Проблемой для рынка может стать не столько сокращение объема предложения (он по–прежнему сопоставим с докризисным), сколько отставание темпов его восполнения от динамики продаж. За 3 квартала 2009 года продано, по оценкам «ПН», около 1 млн м2 (в 2008 году за тот же период — 2,17 млн м2). Но за то же время было выставлено в продажу 574,9 тыс. м2 жилья — в 3 раза меньше, чем годом ранее. По итогам 2009 года может быть продано 1,5 млн м2 жилья (на 40% меньше, чем в 2008 году), — прогнозирует генеральный директор ЦРП «Петербургская недвижимость» Илья Еременко. — Спрос снизился, но меньше, чем реальное предложение. Квартир в домах с высокой стадией готовности осталось мало, около 7 тыс., из них лишь 1,5–2 тыс. ликвидных однокомнатных квартир, срок сдачи которых — конец 2009 — начало 2010 года». Однако некоторые эксперты считают, что наблюдающееся сейчас «вымывание» наиболее ликвидных квартир не приведет к всплеску цен. «Очевидно, рублевые цены будут оставаться в 2010 году такими же», — полагает Евтушевский.

Статистическую информацию к статье, графики и таблицы Вы можете найти в PDF-версии газеты