Офисный переполох

Одна из проблем, которую выделили участники круглого стола, связана с назреванием нового кризиса доверия, который, по их оценкам, может привести к другой расстановке игроков на рынке. Также они отметили, что петербургский рынок наконец достиг определенного уровня стабильности и массовый исход арендаторов приостановился.

В последнее время прослеживается тенденция: собственники коммерческой недвижимости еще менее охотно передают свои объекты в доверительное управление. Мы постоянно сталкиваемся с тем, что у владельцев одного–двух бизнес–центров все равно есть свои эксплуатационная служба, отдел продаж, то есть какие–то зачатки управляющей компании. Здесь уже стоит вопрос контроля над бизнесом, вопрос доверия или недоверия.

У нас пока владельцы коммерческой недвижимости не всегда готовы полностью раскрывать все свои бизнес–процессы. И в этом плане ситуация сейчас меняется, к сожалению, скорее в худшую сторону. Сказываются опасения насчет возможностей захвата бизнеса и т.д. Но в то же время есть определенный класс объектов элитного сегмента, которые заинтересованы в привлечении внешних управляющих компаний с мировыми брендами.

Сергей Федоров, исполнительный директор компании Praktis CB

Мне кажется, в период кризиса имеет смысл нанимать управляющую компанию. Потому что всем бизнес–центрам приходится серьезно бороться за арендаторов, и в этом может помочь управляющая компания. Ведь она, непосредственно работая с арендаторами, знает их текущие запросы и может вовремя пойти им навстречу.

Привлеченным консультантам, как мне кажется, труднее оперативно реагировать в политике удержания арендаторов.

Раиса Брезгина, специалист по операциям с коммерческой недвижимостью компании GVA Sawyer

Я считаю, что во главе угла всегда должна лежать экономическая целесообразность. И не важно, какие сейчас времена: тучные или голодные. На мой взгляд, это как в физике, в атомной бомбе: должна быть некая критическая масса. Если количество квадратных метров, находящихся в управлении, недостаточно велико, то держать полный штат управленцев, которые стоят довольно дорого, нецелесообразно. Если метраж начинает увеличиваться и объектов становится больше, тогда уже имеет смысл создавать собственную управляющую компанию.

Валерий Хламкин, директор по развитию Группы компаний VMB TRUST

В гостиничном бизнесе часто один гостиничный оператор строит рядом две гостиницы разных сегментов и совмещает зоны кухни, зоны благоустройства, какие–то вспомогательные зоны. Такой ход позволяет существенно экономить.

Думаю, этот опыт в каком–то виде можно применять и в сфере офисной недвижимости.

Артем Клыков, руководитель отдела офисной недвижимости компании «Экспо–Форум»

Раньше ставили вопрос: что выгоднее — управлять самому или отдавать на аутсорсинг. Сейчас уже есть понимание, что даже если собственник купил объект, то ему нужна какая–то пусть собственная, но управляющая компания. Это, я считаю, позитивная тенденция. И ведь можно поговорить в целом об управлении недвижимостью. Здесь есть свободные ниши.

Например, сформировался пласт собственников, владеющих тремя–четырьмя–десятью квартирами. Они пытаются обращаться в управляющие компании, но те отказываются с ними работать. А вот в Америке уже есть управляющие компании, нацеленные на управление жилой недвижимостью — квартирами. Там это считается интересным бизнесом.

Михаил Гусев, руководитель департамента бизнес–центров «Менеджмент Компания ПСБ»

На новые условия хочется посмотреть не через призму кризиса, а через призму того, что вообще будет дальше. Сейчас строятся только исключительно ликвидные проекты. Они однозначно больше 15–20 тыс. м2. Поэтому в данном случае имеет смысл говорить о том, что их собственники будут привлекать внешних управляющих профессиональных компаний. Они будут не просто оптимизировать работу с арендаторами, но и контролировать работу всех современных технических систем в бизнес–центрах. И это важно.

ПолинаМакаренко, руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank

На мой взгляд, не нужно делить компании на собственные и привлеченные на аутсорсинг. Нужно к своей собственной компании относиться так, как будто она посторонняя, чтобы она участвовала в тендерах, проверялась на соответствие рыночным условиям. Ведь в бизнесе самая главная задача — это эффективность и получение прибыли, и неважно, собственная это компания или чужая.

Вадим Демешенков, руководитель направления офисной недвижимости компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость»

Практика аудита собственных управляющих компаний в Петербурге сегодня есть. И аудит не всегда показывает положительные результаты. В этом случае предпринимаются корректирующие меры, вплоть до перевода части услуг, которые оказывает собственная компания, на аутсорсинг.

Евгения Васильева, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International (St. Petersburg)

Независимо от того, есть кризис или нет, конструкция нашего бизнеса не изменилась. Тема, как правильно выстроить жизнь коммерческого объекта: нужна управляющая компания или не нужна или есть какие–то ее суррогаты, обсуждается в России давно. Да, как уже говорят коллеги, сегодня все больше игроков рынка задумываются об оптимизации бизнеса в целом. Но на чем можно экономить? Уровень заработной платы у нас практически не снизился. Пожалуй, уменьшить можно только какие–то накладные расходы.

Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость»

В последнее время стали востребованными две услуги — это брокеридж и консалтинг в различных его формах. А в целом состав услуг управляющих компаний не изменился.

Валерий Хламкин

Я думаю, в скором времени будут востребованы услуги по управлению активами. Особенно со стороны банков, которым как–то нужно распоряжаться залоговыми объектами. Также интерес может проявляться со стороны непрофильных инвесторов, которые сейчас приходят на рынок и создают достаточно разрозненные портфели из недвижимости.

Георгий Рыков

За последний год арендная ставка в бизнес–центрах снизилась примерно на 30–40%. Сейчас она почти стабилизировалась. То есть можно говорить о том, что арендаторам и арендодателям наконец удалось достигнуть определенного соглашения.

Сергей Федоров

На мой взгляд, вопрос арендной ставки неоднозначен. Тяжелее всего сейчас новым, недавно вышедшим на рынок бизнес–центрам. Для того чтобы привлечь арендаторов, им приходится опускать ставку ниже рынка. А вот объекты, которые давно известны на рынке и практически полностью заполнены, позволяют себе и сегодня держать цену выше рынка. Потому что они уверены, что арендаторы не будут съезжать, например, из–за того, что у них цены будут на 10% выше рыночных.

Евгения Васильева

Да, в проектах вновь вводимых бизнес–центров были заложены арендные ставки, которые намного превышают те, что предлагаются на рынке в сегодняшних условиях. И это, конечно, ставит под угрозу окупаемость проектов. Что касается бизнес–центров, которые работают на рынке не первый год, то они уже давно себя окупили, и поэтому, конечно, им намного проще позволить себе гибкие варианты арендной политики.

Михаил Гусев

Раньше тренд к повышению арендной ставки задавили новые бизнес–центры. Сегодня ситуация противоположная. Новые бизнес–центры формируют тренд на понижение. По нашим данным, с ноября 2008 года произошло снижение цен по уровню арендных ставок по бизнес–центрам класса А — на 38%, класса В — на 26%, класса С — на 27%. Раньше мы не анализировали класс С, теперь интересуемся и им как активно развивающимся сегментом рынка. Самое большое снижение — до 50% — произошло в новых бизнес–центрах, особенно класса А. На самом деле ставки, которые мы сегодня видим в новых бизнес–центрах, — это некий компромисс между закредитованностью и реальным спросом на рынке. Поэтому я бы говорил не об оптимальной арендной ставке, а скорее об установившемся согласии, которое, как говорил измученный нарзаном монтер Мечников из «Двенадцати стульев», «есть результат взаимного непротивления сторон». При этом нужно же понимать, что хотя бы эксплуатацию бизнес–центра арендная плата должна окупать.

Сергей Федоров

многое зависит от финансовой модели девелопера. Некоторые бизнес–центры предпочитают заполниться лишь на 40–50%, но при этом удерживать высокую арендную ставку. Связано это с тем, что они понимают, что данная заполняемость и данная арендная ставка позволят им просуществовать на рынке 2,5–3 года. А спустя это время, возможно, рынок уже начнет подниматься и они начнут двигаться по вектору достижения заложенных финансовых показателей. Конечно, в критичную ситуацию попали девелоперы, у которых западные деньги, а такие есть на петербургском рынке. Объяснить западному банку падение ставок на 50% и одновременно с этим и его низкую заполняемость — очень сложная задача.

Полина Макарченко

Что мы советуем сегодня собственникам, желающим привлечь арендаторов? Делать поменьше нарезки. Маленькие офисы в последние месяцы сдаются намного проще. Офисы в формате open space уже совсем не так актуальны, как раньше. Чем меньше нарезка офисных помещений, тем быстрее и дороже их можно сдать. Для собственников бизнес–центров подобные модификации пространства окупаются быстро. Да и ставить такие перегородки совсем несложно.

Валерий Хламкин

сейчас в городе пользуются популярностью маленькие офисы. Причем появилось очень много мелких компаний, которые только образовались. Их создатели ищут помещения в пределах 20–40 м2.

Михаил Гусев

Сегодня компании демонстрируют большую лояльность по отношению к арендаторам, готовы идти навстречу во многих вопросах. Также управляющие компании пытаются заинтересовать арендаторов своими услугами, например, включают стоимость услуг клининга в арендную ставку. И многих привлекает то, что не нужно заключать дополнительный договор на оказание клининговых услуг, отдельно их оплачивать и т.д.

Раиса Брезгина

На мой взгляд, рынок непосредственно офисной недвижимости в результате кризиса и его последствий наконец–то придет в более цивилизованное состояние, которое мы можем уже достаточно давно наблюдать на других рынках недвижимости. В частности, на гостиничном рынке никогда не было таких, скажем так, сверхприбылей, но не было и неразвитости профессиональных управляющих компаний, неэффективности оказываемых ими услуг.

Артем Клыков