Офисная добавка на рынке жилья

Еще полгода назад эксперты первичного рынка недвижимости высказывали предположения, что 80% участков, полученных под коммерческую функцию, тем или иным способом будет перепрофилировано под строительство жилья. Согласно этой теории бывшая офисная недвижимость уже в виде новых квартир через несколько лет увеличила бы предложение на рынке жилья, что должно было вызвать существенное снижение цен на жилой метр квадратный.

Благие намерения

«Я думаю, что многие девелоперы крупных территорий рассматривают возможность включения жилья в первую очередь строительства», — заявляет директор по развитию Praktis Сергей Федоров. По его мнению, сейчас жилищное строительство — наиболее быстрый способ вернуть вложенные в проект деньги.

Уже известно о намерении ООО «Главстрой–СПб» в принадлежащем компании квартале Шкапина — Розенштейна строить не только коммерческую недвижимость (как предполагалось изначально), но и жилье. Генеральный директор ООО «Главстрой–СПб» Игорь Евтушевский объявил, что жилье может занять примерно 60 тыс. м2.

По данным консалтинговой компании Astera, планы по превращению офисов в жилье есть еще как минимум у пяти компаний. В их числе группа ЛСР, компании RBI, «Северная корона», «Империя» (сеть бизнес–центров «Сенатор»).

Ранее (при корректировке генплана в 2008 г.) из производственных в жилые территории были переквалифицированы зоны «Оптимет–Инвест» на ул. Металлистов, помещения ОАО «Климов» на Белоостровском пр., завода «Электросила» и предприятия «Петмол» на Московском пр.

Впоследствии территорию «Петмола» (11 га) купило ООО «Юнит» (стоимость покупки эксперты оценивали в $ 160 млн). Генеральный директор компании Олег Полуэктов сообщил «ДП», что застройка этого участка начнется не раньше чем через 2 года, а какие объекты будут востребованы на рынке недвижимости, определят девелоперы. Площади офисной и жилой застройки примерно равны.

Перемена участи

«Процесс перепрофилирования проектов, в которых еще не начато строительство, приобретает характер временной тенденции», — утверждает директор по профессиональной деятельности Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. По его мнению, связано это с тем, что сегменты коммерческой недвижимости просели значительно больше, чем жилой, как по уровню цен, так и по спросу. При этом девелоперы пока не понимают, когда на них возобновится спрос и как будут расти ставки.

«Все видят, что офисам сейчас хана», — заявил «ДП» один из участников рынка.

Однако в большинстве своем инвесторы ждут у моря погоды: в комиссию по землепользованию и застройке (КЗЗ), которая запускает процедуру перевода участка под иную функцию, еще не поступило ни одного заявления на перевод офисной застройки в строительство жилья.

Об отсутствии планов по перепрофилированию участков под строительство жилья «ДП» заявили в холдинге Setl Group и УК «Теорема».

«У нас есть участки под жилье, на них мы и будем строить жилье, — пояснил управляющий «Теоремой» Игорь Водопьянов, — а на участках под офисы не будет вестись никакого строительства. Как, в общем, и у всех».

В группе ЛСР сообщили, что возможность перепрофилирования рассматривают, но пока ничего конкретного сказать не могут.

Формальный вопрос

Мнения игроков рынка недвижимости по поводу перевода земель в категорию, которая разрешает жилищное строительство, разошлись. Одни считают, что это занимает не более полугода. Другие уверены, что это просто невозможно.

Во многих случаях жилищное строительство является условно разрешенным видом использования участка, который инвестор собирался застраивать коммерческой недвижимостью. В этом случае разрешение на него можно получить через комиссию по землепользованию и застройке, которую возглавляет вице–губернатор СПб Роман Филимонов.

Вместе с тем эксперты указывают на ограниченность спроса и на само жилье. Кроме того, при переходе на строительство жилья девелоперы столкнутся с дополнительными трудностями: у офисных и жилых зданий различные строительные правила, санитарные нормы и т.п.

На заметку

Земельный потенциал

44 участка под строительство коммерческой недвижимости продал на торгах Фонд имущества СПб в 2008–2009 гг. Их общая площадь — 41 га, суммарная стоимость — 1,8 млрд рублей.

Факты

Кто может перепрофилировать коммерческую застройку под жилую

ООО «Главстрой–СПб» (генеральный директор Игорь Евтушевский). Объявил о том, что внесет изменения в проект делового квартала Шкапина — Розенштейна, возродив здесь жилую застройку.

60 тыс. м2 жилья на Шкапина — Розенштейна

УК «Теорема» (совладелец и управляющий Игорь Водопьянов). В СМИ сообщалось о том, что «Теорема» перепрофилирует участки вслед за «Главстроем», но сейчас Водопьянов это опровергает.

190 тыс. м2 — общие площади, которые находятся в управлении «Теоремы»

Группа ЛСР (генеральный директор Игорь Левит). Возможные проекты перепрофилирования: Невский пр., 1; пр. Медиков, 10 («Электрик»); «Смольный квартал».

400 тыс.м2 — площади на Невском пр., 1; пр. Медиков, 10,

и в «Смольном квартале»

Холдинг «Империя» (владелец Андрей Фоменко). Возможен вариант строительства жилья вместо третьей очереди бизнес–центра «Сенатор» на ул. Профессора Попова.

48 тыс. м2 — площади 1–й и 2–й очередей б / ц на ул. Профессора Попова

Холдинговая компания «Балтийский монолит» (совладелец Аркадий Буравой). Перепрофилирует два участка на ул. Кима под жилую застройку с оставлением 20% коммерческих площадей.

64 тыс. м2 — предполагаемая жилая застройка на ул. Кима

Холдинг RBI (глава холдинга Эдуард Тиктинский). Проект строительства бизнес–центра на углу Пискаревского пр. и Свердловской наб. находится в стадии реконцепции под жилье.

50 тыс. м2 — площадь б / ц на на углу Пискаревского пр. и Свердловской наб.

«Электросила» («Силовые машины», генеральный директор Игорь Костин). При корректировке генплана в 2008 г. два участка на Московском пр. переведены под жилищное строительство.

7,2 га — площадь участков на Московском пр.

ООО «Юнит» (генеральный директор Олег Полуэктов). Приобрело два участка «Петмола» на Московском пр. Рассматривает концепцию застройки, в частности жилой.

11 га — площадь участков на Московском пр.