Покупка квартиры с ипотекой и без
Рынок ипотеки начинает приходить в себя от кризисного шока. В то же время в борьбе за деньги покупателя строители придумали несколько альтернативных схем продаж квартир.
Популярная в конце 1990–х — начале 2000–х гг. схема покупки жилья в рассрочку в кризисное время снова стала интересна покупателю, не обладающему достаточным количеством наличных.
Причина банальна — ипотека, поднимая ставки и ужесточая условия, сдала позиции, альтернативных доступных механизмов покупки жилья так и не придумали, а креативность застройщиков порой действует как наживка: одни обещают рассрочку до 20 лет, другие в качестве успокоительного для покупателя средства прибегают к помощи госбанков.
В 2006–м — первой половине 2008 г. — на пике развития отечественного рынка недвижимости — ипотека цвела пышным цветом (в Петербурге с привлечением ипотеки совершалось около 20–23% сделок), рассрочка была чаще всего PR–акцией, нежели реальным предложением. Оно и понятно — зачем строителю получать деньги по частям, когда стоит очередь из покупателей, готовых заплатить все сразу.
Зато банки активно развивали ипотеку (в 2006 г. около 80 банков предлагали в Петербурге ипотеку, сейчас реально ипотеку можно получить у 8–12 банков). Что тоже понятно: других альтернатив приобрести жилье у небогатого, массового покупателя, по сути, не было.
Кризис быстро "освободил" многие банки от ипотечной деятельности. Еще несколько месяцев назад ипотеку выдавало всего четыре–шесть банков. В итоге ипотечные сделки занимали в общем объеме рынка менее 1%. Зато активизировались строители — практически у любого застройщика можно получить рассрочку на 5 лет, а отдельные предлагают и на 20 (правда, под 12% годовых).
Однако в последние 2–3 месяца рынок ипотеки начал выходить из летаргического сна: еженедельно как минимум один банк объявляет о возвращении ипотечных продуктов, некоторые понижают ставки по кредитам и/или делают условия кредитования более привлекательными. В итоге сейчас на рассрочку у застройщиков приходится до 40% сделок, а на ипотеку — около 5%.
Развороту ипотечного вектора способствуют в том числе регулярное понижение ставки рефинансирования (с начала года ЦБ понижал ее уже 7 раз) и улучшение макроэкономической конъюнктуры в целом. Участники рынка и аналитики уверены, что, если не случится второй волны, в ближайшие полгода условия ипотеки будут улучшаться: ставки опустятся еще на 2–3%, продуктов и банков, их предоставляющих, станет существенно больше.
Тем временем, по словам участников рынка, некоторые строители начали придерживать квартиры, предпочитая доводить дом до логичного завершения, а затем продавать квартиры как объекты вторичного рынка. Другие эксперты, напротив, уверяют, что грядущий дефицит жилья — всего лишь разговоры, которые строители последнее время активно культивируют, а на рассрочку и дисконт (15–30%) можно уговорить практически любого застройщика.
Традиционные плюсы и минусы той или иной формы покупки жилья (кредит, рассрочка, жилищно–накопительный кооператив) сохранились и в кризис. Только теперь у всех минусов "жирность" стала существенно выше.
В рассрочке — это риски, в ипотеке — переплата. При нынешних процентных ставках при кредите на 15–20 лет переплата за квартиру будет 150%, а то и 200–250%.
"С учетом посткризисных явлений наибольший объем рисков сейчас наблюдается в сегменте первичного рынка. Даже если это последний этап строительства, нет гарантии, что дом будет построен, сдан госкомиссии и дольщик получит право собственности. Поэтому, если человек хочет купить квартиру на первичном рынке, ему надо более внимательно подойти к оценке состояния застройщика", — говорит Игорь Жигунов, заместитель председателя правления ООО "Городской ипотечный банк".
"Сейчас работы не ведутся на трети строек города, и невнимательный покупатель, плохо изучивший застройщика, может стать дольщиком долгостроя, а в самом худшем сценарии и вообще не получить квартиру", — говорит Вера Сережина, директор по аналитическому маркетингу холдинга RBI (входят компании "Северный город" и RBI).
"Чем плоха рассрочка? Кроме того, что за довольно короткий срок нужно накопить большую сумму, а следовательно, это вариант для людей состоятельных, дольщик обычно не является собственником квартиры до полного расчета со строительной компанией. В кризис многие застройщики находятся в сложном состоянии. Да, Закон №214 предполагает некоторый набор гарантий дольщикам. Но, к сожалению, гарантии в период кризиса становятся довольно абстрактными. Согласно им, залогом выступает земельный участок, но земля дешевеет, и сейчас этот залог немногого стоит", — добавляет Павел Созинов, вице–президент Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти.
Некоторые застройщики нашли успокоительное средство для покупателей. С кошмаром покупателя — стать обманутым дольщиком — стали бороться при помощи государства. Так, Сбербанк с рядом застройщиков по некоторым кредитуемым им объектам разработал схему так называемого резервирования.
Схема отличается от долевого участия тем, что деньги поступают на расчетный счет застройщика только после того, как дом построен. До этого момента они копятся на счете покупателя квартиры в Сбербанке и могут быть изъяты им без штрафных санкций в любой момент (не понравилось, как идет стройка, понадобились на другие нужды и т.д.).
Банки тоже включились в борьбу за покупателей недвижимости и стараются снова сделать ипотеку доступнее. Мало того что по федеральной программе АИЖК ставка по ипотеке трижды понижалась (сейчас от 10,5% в рублях), так и банки стали работать по АИЖК. К примеру, с сентября об этой программе объявил Городской ипотечный банк.
"Коммерческие банки не могут привлечь деньги под хорошие ставки, и как результат они задумываются о том, чтобы выдавать кредиты по федеральной ипотечной программе, а потом перепродавать эти кредиты. Я думаю, в ближайшее время многие банки озадачатся этим вопросом. По крайней мере, в кулуарах об этом говорят", — рассказывает генеральный директор ООО "Первое ипотечное агентство" Максим Ельцов.
На Западе существуют две основные формы покупки жилья в кредит. Накопительная ("германская") и ипотека ("американская"). Российские жилищно–накопительные кооперативы (ЖНК) частично похожи на "германскую" модель. Сейчас на Северо–Западе 18 таких кооперативов.
Однако есть одно существенное отличие, которое и несет в себе самый существенный риск. В российской схеме не участвуют государство и банки, как это имеет место быть на Западе. Пайщики, вступив в кооператив, накапливают 50% от стоимости жилья и оставшиеся 50% получают от кооператива (средства других пайщиков) под невысокий процент.
"ЖНК — штука сама по себе неплохая. Но есть минусы. Во–первых, накопительная схема хороша на стабильном рынке, где цена на квадратные метры практически не растет: откладываешь в месяц по 500 евро и знаешь, что, допустим, через 3 года у тебя будет сумма, достаточная для покупки определенного количества жилья. А при нашей инфляции и растущем рынке копить, мягко говоря, невыгодно. Но главная проблема — в безопасности и устойчивости этих кооперативов. Ты вносишь 50% средств, и гарантом других 50%, необходимых для покупки тебе квартиры, выступают вновь приходящие пайщики. Главное, чтобы на каждого нашлась своя половинка. Другой минус — участники кооперативов не являются собственниками квартиры, пока не рассчитаются с кооперативом", — рассказывает Павел Созинов.
Расплата за некогда доступную ипотеку наступила, и на рынок
"выбросились" заложенные квартиры, те самые, за которые заемщики не в состоянии
банку отдавать кредит.
По неофициальным данным, в "Бюллетене недвижимости"
таких квартир 10–15% от всего объема предложений.
По слухам, размер дисконта достигает 20%. "Это не так. Как правило, такие квартиры продаются по рыночной цене, но с небольшой скидкой, которая необходима и достаточна для того, чтобы квартира продалась. Речь обычно идет о сумме в 50–100 тыс. рублей. Если цена квартиры, которая продается из–под залога, на 15% меньше, чем в среднем по рынку, я вас уверяю, у этой квартиры есть проблемы", — говорит Максим Ельцов.
"Когда был первый опыт продажи заложенной квартиры, давным–давно, еще на растущем рынке, никто не хотел ее брать, и купили, только когда дисконт достиг 25%, — вспоминает Павел Созинов. — Потому что схема покупки заложенных квартир предполагает под собой определенные риски. Чтобы получить права от дефолтника, должно быть разрешение от банка. Но банк дает разрешение только в том случае, если есть 100%–ная гарантия оплаты квартиры, иными словами, нужно выложить деньги на бочку. Но если собственность закреплена за кем–то, всегда есть риск, что этот кто–то возьмет и исчезнет в самый неподходящий момент. И что, вам все время, пока он не передал права, держать его на аркане?" Те, кто говорит, что нет дисконта на дефолтные квартиры в 15–20%, — это в основном люди, которые стали специализироваться на таких квартирах. И им для бизнеса нужно говорить, что рисков нет, что все схвачено".
