О том, состоится ли подъем или для роста нет экономических причин, у экспертов рынка единого мнения нет. Но одно проскальзывает все чаще: о том, что первопричина кризиса на рынке строящейся недвижимости — проблема качества, точнее, соотношения цены и качества.

Переход с рынка "наглого" продавца ("не хотите — не покупайте, у нас очередь стоит") на рынок "жадного" продавца обнажил структурные проблемы строительного комплекса Петербурга. Кроме того, большинство отделов продаж строительных компаний почти за год кризиса так и не научились продавать квартиры на снижающемся рынке.

"Покупателей на всех не хватает, конкуренция многократно усиливается. Компании ищут способы для привлечения клиентов. Кто–то это делает за счет снижения цен, кто–то — предлагая подарки в виде отделки, паркинга или чего–то еще. Некоторые застройщики снижают издержки за счет качества строительства", — говорит Сергей Цветков, генеральный директор компании "МИР недвижимости".

В численном выражении падение первичного рынка недвижимости в Петербурге (а он начал падать в октябре 2008 года), по данным аналитиков "БН", составило почти 19%. В долларовом исчислении с 1 октября 2008 года цены упали более чем на треть.

Причем главное отличие этого кризиса от случившегося в 1998 году состоит в том, что падение оказалось практически равномерно "размазано" по всему периоду. Тренд на понижение нынче весьма стабилен, практически без всплесков или особенно заметных обрушений.

По данным "Петербургской недвижимости", наибольшее падение за 7 месяцев произошло в сегменте жилья комфорт–класса, где цена упала на 12,81%. Средняя цена предложения в этом сегменте на начало августа 2009 года составила 102,8 тыс. руб./м2.

Сегмент элитного жилья показал снижение цен на 10,66% за тот же период. Средняя цена предложения в сегменте элитного жилья на 1 августа составила 193 тыс. руб./м2. Примерно столько же потерял сегмент типового жилья — 10,68%. Здесь средняя цена предложения достигла уровня 71,5 тыс. руб./м2.

При этом, по словам генерального директора агентства недвижимости "Динас" Юрия Сергеева, базовая цена предложения отличается от цены сделок на 8–12% — как на первичном рынке недвижимости, так и на вторичном.

"В то же время, несмотря на то что объем предложения сокращается, это не дает того рыночного эффекта, который происходит в условиях нормального рынка. Из–за неуверенности покупателей в стабильности строительных компаний и в том, можно ли вкладывать средства в строительство, произошло сильное смещение спроса на вторичный рынок", — замечает Леонид Сандалов, заместитель директора агентства недвижимости "Бекар".

Эксперты говорят: в районах высокой степени популярности средняя цена в июле была на уровне среднегородской. Исключение, по причине большого объема строительства жилья сегмента массового спроса, составляет Приморский район, а также Кировский, где цена ниже среднегородской на 2%.

В районах средней степени популярности исключение в июле составил Красногвардейский район, где средняя цена ниже городской на 8%. Калининский и Фрунзенский районы "обогнали" средний по городу ценник на 3,1%.

Малопопулярные районы, естественно, дешевле. Красносельский, например, на 8%.
Выделяется здесь Невский район, где средняя цена строящегося метра выше на 4,2%, но это объясняется высокой степенью готовности большинства строящегося здесь жилья.

По мнению Марии Цветковой, директора департамента маркетинга ЗАО "Центральное управление недвижимости "ЛенСпецСМУ", за последние 3 месяца отчетливо прослеживается замедление темпов снижения цен: с марта по апрель оно составляло 3,7%, с апреля по май — 2,3%, с мая по июнь — 1,7%.

"Следовательно, можно предположить, что рынок вплотную приблизился к ценовому дну и дальнейшего падения цен не произойдет. Рекламные сообщения в средствах массовой информации относительно "рекордно низкой стоимости квадратного метра", например в 50 000 рублей, не отражают общей ценовой ситуации на рынке. Такие акции являются кратковременными рекламными кампаниями. Их цель — привлечь внимание к компании и продать крупногабаритные квартиры или квартиры в объектах на нулевом цикле строительства", — считает она.

"Ситуация на первичном рынке недвижимости постепенно нормализуется. Спрос в целом стабилизировался на уровне вдвое ниже нормального среднерыночного спроса за последние годы. Покупатели мотивированы возможностью купить квартиру на выгодных условиях. Скидки достигают 10–15%, и, даже если это не объявляется в рекламе, о многом можно договориться в офисе", — говорит Сергей Цветков.

Аналитики говорят, что сейчас объемы спроса сопоставимы с показателями 2005 года. По данным агентства "Петербургская недвижимость", в прошлом году в Петербурге было продано около 2,4 млн м2 жилья, а в 2009–м показатель едва дотянет до миллиона.

"Спрос сейчас сконцентрировался на готовых домах и объектах высокой и средней степени готовности. Уже к началу лета подобное предложение сократилось по сравнению с январем на треть. Если отдельно рассматривать наиболее ликвидный сегмент — квартиры небольшого метража и рациональных планировочных решений, то за первые 5 месяцев этого года наличие такого жилья в строящихся домах средней и высокой стадии готовности сократилось более чем вдвое. Кроме того, сейчас скорость строительства снизилась", — говорит Михаил Бимон, директор Консалтингового центра "Петербургской недвижимости".

"Сейчас в Петербурге строится 199 жилых объектов. Однако в связи с кризисом не на всех начатых объектах идет активное строительство. В первую очередь замораживание или приостановка проектов характерны для тех из них, что находятся на начальных этапах реализации. По сравнению с I кварталом количество строящихся домов снизилось на 7%. Было введено 12 жилых объектов", — подсчитала Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.

Всего, по данным комитета по строительству Петербурга, в первом полугодии было введено 778 448 м2 жилой недвижимости. Ввели на 12% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 7% — по сравнению с первым полугодием 2007–го.

По оценкам вице–губернатора Петербурга Романа Филимонова, скорее всего, по итогам года будет сдано около 2,2 млн м2 жилья. Этот прогноз выше того, который высказывал в начале года вице–губернатор Александр Вахмистров: он рассчитывал, что из–за кризиса за 2009 год строители введут всего 2 млн м2 жилья.

По словам Михаила Бимона, сейчас в Петербурге в разных стадиях строительства около 6 млн м2 жилья. "Так что, думаю, говорить о каких–либо провалах во вводе жилья преждевременно. В любом случае, даже при самых пессимистичных оценках, ежегодно строители будут сдавать около 1,5 млн м2. По сравнению с прошлым годом это немного, но, если взять показатели пятилетней давности, очень даже неплохо", — считает он.

Застройщики рассчитывают — осень принесет оживление на рынок.

"По нашим прогнозам, осенью и к концу года цены должны остановиться и начнется оживление на рынке. После отпусков однозначно начнется оживление, люди вернутся и начнут заниматься решением своих жилищных проблем. Появится спрос, и начнется рост цен. Поскольку новых проектов не закладывается, к концу года рынок выйдет на тот уровень, при котором спрос соответствует предложению, цены начнут понемногу отыгрывать вверх", — полагает Леонид Сандалов.

Есть застройщики, которые не так уверены в своих покупателях и собираются присматриваться к тому, как на шаги конкурентов отреагирует рынок.

"Намерения поднять цены с осени звучат от многих строительных компаний. И это в первую очередь связано с ощущением повышения спроса после поры отпусков. Компания "ЛЭК" очень внимательно следит за настроением рынка и при первых признаках повышения спроса отреагирует ценами — сейчас они явно занижены, так как практически равны себестоимости", — говорит руководитель компании "ЛЭК" Павел Андреев.