Оборот инвестиций в Европе растет

Согласно исследованию CBRE "Обзор инвестиционной активности на рынке недвижимости стран Центральной и Восточной Европы за сентябрь 2009 года", оборот инвестиций на рынке недвижимости стран региона в июле-августе 2009 года составил приблизительно €458 млн., при этом было зафиксировано 17 инвестиционных сделок, большинство из которых оказались нерыночными. Таким образом, с начала года до настоящего момента оборот инвестиций на рынке недвижимости ЦВЕ составил €936 млн. Только за июль-август оборот инвестиций составил 96% от общего оборота инвестиций в первом полугодии 2009 года. Причинами роста инвестиционной активности в основном стали сделки, сосредоточенные в России (в июле-августе сумма сделок составила €239 млн. или 52% от общего оборота инвестиций на рынке недвижимости стран ЦВЕ), а также сделки на рынках стран Центральной Европы, где было закрыто несколько сделок, которые долгое время оставались незавершенными. Высокий уровень активности на российском инвестиционном рынке в 2009 году обусловлен активностью в основном со стороны именно российских инвесторов. Рост инвестиционной активности наблюдался и в других странах региона, однако в большинстве стран показатели остались неизмененными.

Низкий уровень покупательской активности со стороны иностранных инвесторов до сих пор продолжает оставаться характерной особенностью состояния инвестиционного рынка региона Центральной и Восточной Европы. Джос Тромп, руководитель направлений исследований рынка и консалтинга, CBRE, CEE, поясняет: "Лето закончилось, а большинство иностранных инвесторов продолжают занимать позиции "на скамейке запасных", на рынке недвижимости региона Центральной и Восточной Европы. Оборот иностранных инвестиций на рынке недвижимости стран данного региона в 2009 году составил всего 41% по сравнению с 2004-2008 гг., когда инвестиционная активность иностранных инвесторов составляла более 80%. В некоторых странах на место иностранных покупателей пришли местные инвесторы. Например, в России инвестиционная активность местных инвесторов составила 93% от общего оборота инвестиций в России в 2009 году. Российские инвесторы покупают недвижимость, пользуясь тем, что цены на объекты недвижимости значительно снизились. В других странах частные инвесторы пользуются условиями, которые предлагает рынок в сегменте класса B. Вопрос в том, будут ли и дальше местные инвесторы проявлять интерес к сегменту класса B, если иностранные инвесторы не возобновят свою активность".

Немецкие фонды открытого типа, а также другие институциональные инвесторы продолжают проявлять интерес к рынку недвижимости стран Центральной Европы. В особенности их привлекают Чехия и Польша. Павел Шэнка, директор отдела инвестиционных услуг, CB Richard Ellis, CEE, поясняет: "Интерес инвесторов к рынку недвижимости Польши обусловлен несколькими факторами, среди которых более стабильная экономика страны по сравнению с другими соседними странами, а также сравнительно положительные перспективы развития экономики страны в будущем. На данный момент на рынке недвижимости Польши и Чехии было закрыто пять сделок при участии немецких фондов открытого типа на сумму около €200 млн. В ближайшие месяцы может быть закрыто еще несколько сделок. Недавно в Кракове Deka Immobilien и Union Investment приняли участие в двух сделках в гостиничном сегменте, что лишний раз подтверждает повышенный интерес инвесторов к данному сегменту".

Кроме того, на инвестиционный рынок стран Центральной и Восточной Европы оказывают влияние арендаторы, которые стараются извлечь максимальную выгоду из текущих рыночных условий. Джос Тромп комментирует: "Пользуясь своим преимуществом, арендаторы пытаются максимально использовать текущую рыночную ситуацию. Во-первых, арендаторы участвуют в сделках по продаже объектов недвижимости с последующей арендой. Объем сделок подобного рода составил 21% от инвестиционного оборота за июль-август 2009 года в регионе Центральной и Восточной Европы. Благодаря сделкам подобного рода арендаторы могут извлекать для себя максимальную выгоду, арендуя помещения на долгосрочной основе, имея при этом возможность мобилизовать капитал для ведения собственного бизнеса и арендовать помещение по более низким арендным ставкам, что в других рыночных условиях было бы для них невозможным. Во-вторых, они участвуют в сделках по покупке помещений, становясь собственниками, которые сами занимают свои помещения. Компаниям, которые покупают помещения и сами же занимают их, выгодно осуществлять покупку, так как цены на свободные помещения низкие. И хотя сделки подобного рода достаточно рискованные, компании инвестируют в недвижимость с последующим желанием ее продать, когда цены на объекты снова поднимутся".