Офисная недвижимость: спорные моменты остались
Что будет с рынком офисной недвижимости, как выжить в это непростое время и стоит ли инвестировать в строительство бизнес–центров — все это выяснили участники круглого стола "Инвестиции в бизнес–центры: мифы и реальность", организованного "Деловым Петербургом" и Dprealty.ru в рамках форума PROEstate.
Времена, когда рентабельность бизнес–центров достигала 15–20%, а офисы были одним из самых "вкусных" объектов инвестирования, давно прошли. Спустя почти год после начала кризиса участники рынка офисной недвижимости все еще балансируют на грани выживания. Видимо, поэтому на круглом столе, как и других дискуссиях, прошедших в рамках форума PROEstate, участники кидались взаимными обвинениями и пытались найти виноватого.
За год игроки рынка адаптировались к новой реальности, выбрали свою стратегию выживания.
"Мы уже достигли дна, и дальше снижать цены не имеет смысла. Минимальные арендные ставки в наших объектах достигли 500 руб./м2, — признался Андрей Пушкарский, генеральный директор компании "Финансовый холдинг Империя". — В целом последние 2 месяца внушают нам большой оптимизм, поскольку количество сделок, которое мы заключаем сегодня, превышает то количество, которое у нас было до кризиса.
На сегодняшний день сложилась уникальная ситуация — на одно место претендуют два–три арендатора. Мы начали производить корректировку цен на офисные площади. В одном и том же здании цена может колебаться от 800 до 1500 руб./м2."
"Наша стратегия — удерживать то, что имеем, поскольку непонятно, как будет развиваться ситуация. Мы считаем: чем снижать ставку на 20%, лучше пусть у нас останется 20% арендаторов", — заявил Игорь Водопьянов, управляющий УК "Теорема".
Георгий Рыков, генеральный директор "БестЪ. Коммерческая недвижимость", был, пожалуй, самым оптимистичным, заявив: "В Петербурге кризиса нет. Просто рынок живет по другим правилам и ценам, а заполняемость работающих объектов достаточно высокая. Сегодня наблюдается скорее кризис инструментов, которыми мы пользуемся в бизнес–планировании. Мы не можем получить ни одного реального прогноза". В свою очередь Рыков рассказал о новом механизме привлечения арендаторов на объекты, который запускает ГК "БестЪ", — проведение аукционов на право заключения договоров аренды коммерческой недвижимости.
Участники круглого стола разошлись во мнении, имеет ли смысл инвестировать в строительство бизнес–центров. Игорь Водопьянов заявил, что в ближайшие 3–4 года новых проектов начинать не имеет смысла. Юрий Ильин, генеральный директор A Plus Estate (входит в Группу ЛСР), сказал, что, несмотря на все сложности, главное не паниковать, поскольку в долгосрочной перспективе бизнес–центры — это хорошее вложение.
Тем не менее все участники высказали уверенность, что в будущем имеет смысл строить объекты только высокого класса.
"Сегодня 5–6 млн м2 — это офисные площади классов С, D, Е. Большинство людей (порядка 700 тыс.человек) работают именно в таких офисных помещениях. Поэтому можно сказать, что постепенно эти некачественные офисные площади будут замещаться", — считает Николай Казанский, глава петербургского офиса Colliers International. Его поддержал Николай Пашков, директор по профессиональной деятельности Knight Frank.
Несколько другого мнения придерживается Юрий Ильин из A Plus Estate.
"Если понастроить качественных офисов, не обязательно все сразу переедут туда с некачественных офисных площадей, так как всех устраивает, где они сидят. Вся надежда на западные компании, для привлечения которых в Петербург правительство города уже делает много полезного. За счет таких компаний произойдет замещение некачественных площадей на качественные", — считает Юрий Ильин.
