Квартиры в Петербурге подешевели на треть
"Деловой Петербург" провел опрос независимых риелторов и агентов. Они откровенно рассказали, как сейчас проходят сделки купли–продажи жилья и насколько в действительности упали цены.
По данным Управления Федеральной регистрационной службы Петербурга и Ленобласти, за первые 2 месяца 2009 года число сделок купли–продажи жилых помещений физическими лицами упало на 20% по сравнению с январем–февралем 2008 года — до 9,1 тыс. единиц. При этом число регистрации прав на вновь созданные объекты, то есть новостройки, упало за год более чем вдвое — до 2,4 тыс. единиц.
При этом, по словам риелторов, данные ФРС по числу сделок учитывают большое количество "внутрисемейных" сделок, не касающихся рынка. В действительности, говорят агенты, сейчас сделок не на 20, а на 40% меньше, чем годом ранее.
"Никакой статистики реальных сделок как не было раньше, так нет и сейчас. Данные bn.ru, конечно, принимаются во внимание, но ориентироваться на указываемые в индексах цифры совершенно не разумно. В них указываются цены вчерашнего дня. Если квартира сейчас выставляется, к примеру, за 3 млн рублей, то продать ее удастся не дороже, чем за 2,6 млн рублей, причем покупателя еще придется поискать. Реальные сделки происходят только тогда, когда продавец решает "убить" покупателя ценой, то есть скинуть до 30%", — говорит независимый риелтор Андрей Песчаников.
"Покупатель хочет увидеть 30–40%–ную скидку, а продавец готов снижать примерно на 20%. Как правило, если оба настроены позитивно, где–то на 25–30% они сходятся. Одна из крупных последних сделок — маленькая трехкомнатная квартира в сталинке в Московском районе. Мы ее продавали за 9,5 млн рублей еще с осени. Однако совсем недавно продавец согласился снизить цену до 7 млн рублей, и квартира тут же ушла", — рассказывает риелтор Елена Петрова, владеющая 10 квартирами и 1 тыс. кв. м коммерческой недвижимости в Петербурге.
Главная причина кризиса на рынке продаж, называемая агентами, — исчезновение "первого звена" во встречных сделках, то есть того, кто приносит реальные деньги для запуска цепи покупок и обменов с доплатой. Это произошло из–за ухода инвестиционных покупателей и резкого падения активности ипотечных банков.
С начала 2007–го до конца 2008 года, рассказывают риелторы, в структуре их сделок примерно 60–70% приходилось на сделки с заемными деньгами. Однако с конца 2008 года банки почти прекратили выдавать кредиты, внеся свой вклад в стагнацию рынка. Буквально в начале мая ипотечные деньги вновь стали появляться на счетах заемщиков. Правда, теперь даже с белой зарплатой и серьезным доходом кредиты выдаются не дешевле чем под 16–17% — как на самой заре ипотечного рынка в России. Однако даже это позволило отметить заметный на фоне затишья последних месяцев всплеск активности на рынке.
Больше всего от кризиса пострадал сегмент больших квартир, не попадающих под критерии элитности (трехкомнатные квартиры, расположенные не в центре, за 5–10 млн рублей).
Но даже наиболее ликвидные объекты (однокомнатные квартиры в спальных районах) хорошо продаются только при скидке в 20–30%. Элитное жилье пострадало от кризиса относительно мало: спрос на него и раньше измерялся единицами, хотя выбор раньше был все же меньше, чем сейчас. Тем не менее реальные сделки в этом сегменте также происходят на уровне цен на 15–25% ниже докризисного.
Сокращение числа сделок на рынке внесло коррективы и в
работу риелторов. Покупатели ищут возможность сэкономить как на дешевеющем
жилье, так и на посредниках. Если крупные агентства и позиционирующие себя как
исключительные профессионалы индивидуальные предприниматели еще стараются
придерживаться принципа оплаты своего труда, основанного на проценте от
стоимости сделки (как правило, 6–7%), то более мелкие игроки переходят к
фиксированным ценам на услуги. Причем их планка снижается порой до 20 тыс.
рублей.
