Александр Романенко: «Торгуйтесь, но покупайте!»

«Где жить задал его Александру Романенко президенту корпорации «Адвекс.Недвижимость, потому что он может знать ответ «изнутри. И Александру Романенко президенту Европейского отделения Всемирной федерации риэлтеров (FIABCI) и полномочному представителю FIABCI при штабквартире ООН в Женеве, потому что он может знать его и «снаружи.

«Рынок достиг своего дна и начал копать, шутят сейчас брокеры. Такли это? Пока сложно сказать, если под результатом кризиса подразумевать снижение цен, то пока еще нет, это не дно. Покупатели пока не готовы покупать по нынешним ценам. А продавцы пока не готовы их снижать. Правда, последнее справедливо для тех продавцов, которые не заинтересованы в быстрых деньгах: заинтересованные действительно снижают цены, и если поторговаться, то можно «опуститься на 1015%, и в принципе продажи происходят. Но это касается сектора экономжилья и наиболее ликвидных объектов: комнат, одно и двухкомнатных квартир. Дорогие квартиры практически не продаются. Все это не лучшим образом сказывается на агентствах недвижимости. Мало того что упало количество сделок, так еще и упали объемы.

Естественный вопрос: как долго это продолжится и чем закончится? Надо отметить, что строители уже начали замораживать проекты. Если проехать по городу, увидишь: гдето стройки работают, а гдето уже нет. Ипонятно, что в дальнейшем это скажется на рынке, спрос даже в нынешней ситуации превышает предложение. А после того как ситуация хоть немного нормализуется, спрос превысит его многократно. Рассчитывать на то, что цены снизятся на 50% и будут долго держаться на этом уровне, думаю, бессмысленно. Скорее всего, снижение если и будет, то на 1015%, и продлится максимум до февраля. Людям в любом случае надо покупать жилье, и они будут это делать. А продавать будут в первую очередь объекты, по которым продавцы окажутся готовы снижать цену именно на этот процент. Но не надо думать, что стоит продержаться три месяца, и все вернется на круги своя. По нашим оценкам, кризис в тех или иных его проявлениях продержится минимум 1218 месяцев. Лишь потом можно будет говорить о постепенном выходе, и то новый рынок не будет напоминать последние 78лет постоянного роста. И всеже, какие основные пути выхода из кризиса вы видите? Серьезное влияние на ситуацию оказывает ипотечный рынок, точнее, его отсутствие. Чтобы не декларировали банки, реально они стараются кредиты не выдавать. Их позиция понятна: зачастую деньги, которые они привлекают, обходятся им дороже ставок по ипотеке. Кроме того, они тоже боятся, что цены на недвижимость упадут, и стоимость залога не будет покрывать сумму кредита. Даже когда клиент получает одобрение кредита, не факт, что он получит реальные деньги. Сейчас банки выдают в лучшем случае 510% кредитов от докризисного уровня. Единственный, кто может переломить эту ситуацию, это государство. Посмотрим, что происходит в «кризисной Америке. Государство выкупило и поддержало на $300 млрд оба крупнейших ипотечных агентства, и реально ипотека в США продолжает работать, как и десять лет назад. Ясно, что условия, на которых эти кредиты выдаются, стали жестче, требования к заемщику усилились. Но в любом случае положить 3% первоначального взноса и взять кредит $100300 тысяч практически для любого американца реально. Кстати, именно в этом диапазоне экономкласса и происходит наибольшее количество сделок. В итоге падение цен хоть и произошло до 30%, но не повсеместно. В некоторых местах цены вообще не изменились. Главное государство четко показало, что оно заинтересовано в поддержке ипотеки для простых американцев. Унас, к сожалению, этого не происходит. Такую поддержку рынку должно было оказать АИЖК, но пока ее не видно. А это негативно влияет на весь рынок. Я всетаки надеюсь, что АИЖК будет работать и, возможно, предоставлять большие льготы.

Кто виноват? Думаю, напрямую виноваты все мы. Нельзя сказать, что строители загнали цены или еще чтонибудь такое. У нас всеже велика доля коррупции в экономике. Дают и берут взятки все и это неизбежно сказывается не только на затратах. И каждый на каждом этапе пытается получить большую маржу. В итоге цена на все на землю, на стройматериалы, на готовые квартиры становится завышенной. Думаю, определенная положительная роль кризиса будет в том, что большинство бизнесменов, и не только строителей, будут вынуждены сокращать затраты и уменьшать маржу. В противном случае это грозит не просто потерей денег, а потерей самого бизнеса. Если говорить откровенно, то последние пятьсемь лет развития рынка приучили большинство жить не по средствам. Всем нормальным людям понятно, что цены и в Москве, и в Петербурге спекулятивные. Мы сейчас не говорим об элитной недвижимости, там особые материалы, локация и, соответственно, повышенная стоимость земли. Но простой экономкласс не должен стоить тех денег, которые сейчас за него просят. И виноваты в этом и чиновники, и монополисты, и строители. За $33,5 тысячи в большинстве стран можно купить качественное жилье. И это в столичных городах, а не в деревне.

Кстати о Европе: вы, как президент FIABCI, можете оценить, как кризис отразился на зарубежных рынках? Тяжелее всего сейчас кризис переносят страны Прибалтики, очень тяжело в Казахстане, где большинство строек заморожены. Но в Казахстане государство уделяет много внимания и ипотеке, и строительной отрасли. Что касается остального мира, то, например, во Франции, на Лазурном берегу, цены не падают и падать не будут, а напротив уже на протяжении последних 10лет постоянно растут в среднем на 58% в год. Что касается жилья экономкласса, то также ожидается небольшая коррекция. В Испании кризис продолжается три года, так что там все страшное уже позади, в том числе и 50процентное падение цены недвижимости. Кризис и падение цен, но не везде, в США. Приведу пример: традиционно иностранные инвесторы приобретают недвижимость в таких городах, как Майями, ЛасВегас, городах штата Калифорния. В определенных районах США цены на недвижимость упали на 4050%. А, например, в Канаде все вообще абсолютно спокойно. Банки кредитуют, строители строят, цены не падают. Так что по миру ситуация разная. Даже в Австралии небольшие сложности есть. Напоследок хотелосьбы привести совет старого американского риэлтера. Если вы нашли дом себе по душе и думаете, купить сейчас или подождать вдруг цена на него упадет? так вот лучше купите сейчас. Иначе на 100% вы либо пропустите «дно (самую низкую цену), либо этот дом купит ктонибудь другой, либо его вообще снимут с продажи. Так и я хочу посоветовать: хотите чтонибудь купить покупайте! Торгуйтесь, но покупайте.