Проект Медведева стал одноэтажной утопией
Очередной спецпроект Дмитрия Медведева — поселить россиян в небольших домах за доступные деньги. В Петербурге такое практически невозможно.
Даже если государство возьмет на себя часть расходов, цена занижена как минимум на 50%. Доступность Дмитрий Медведев оценил в 20 тыс. рублей за м2, а на рынке считают, что это в лучшем случае лишь цена стен.
Практическая реализация идеи о строительстве жилья по такой цене возможна лишь при активном участии региональных властей и государственных ведомств. "Политической волей" уже принято постановление о запрете продажи федеральной земли.
Заместитель генерального директора "Национальной жилищной корпорации Санкт-Петербург" Дмитрий Майоров считает, что если речь идет о себестоимости квадратного метра без учета стоимости земли, коммуникаций, инфраструктуры, то технология панельно-каркасного домостроения позволяет выйти на показатели 20-30 тыс. рублей. Однако он добавляет, что это возможно при тех ценах на стройматериалы, что были в начале года. Президент Союза инженеров-сметчиков Павел Горячкин говорит, что, используя модульные технологии, можно снизить затраты еще больше и достичь стоимости квадратного метра от 12 тыс. до 15 тыс. рублей.
"Минимизация стоимости квадратного метра возможна при условии комплексного подхода, и прежде всего при наличии собственной производственной базы", - рассуждает руководитель отдела маркетинга агентства недвижимости "Балтрос" Светлана Аршинникова. По данным Павла Горячкина, все домостроительные комбинаты заполнены заказами на 2-3 года вперед. Наибольшая проблема - в инженерии.
"Чтобы люди захотели сменить городские квартиры на индивидуальные дома, необходимо обеспечить условия на уровне городского проживания. Это касается инженерной и социальной инфраструктуры, а также вопроса транспортной доступности. Решение этих вопросов не представляется возможным без государственной поддержки", - выражает общее мнение Светлана Аршинникова.
Потребуется полная инфраструктура поселка: магистральные газопроводы, дороги, детские сады, поликлиники, отделы милиции. "Теоретически можно простым умножением стоимости дома на количество домов, усредненную стоимость земли и коммуникаций получить абстрактную величину себестоимости поселка на 1000 домовладений. Например, 5-6 млрд рублей. На самом деле реальная экономика сложнее и зависит от стоимости и сроков инвестиций, стоимости административных издержек, и т. д. В зависимости от регионов стоимость земли и инженерии может отличаться в разы", - говорит Дмитрий Майоров.
Между тем, в пригородах Петербурга более чем достаточно земли, которую можно было бы изъять и застроить. С точки зрения жилищного строительства на месте неэффективно используемых объектов наиболее интересен Всеволожский район.
Здесь, правда, можно говорить в основном о разрозненных территориях, так как часть земель уже поделена между компаниями - участниками рынка.
Но есть и участки, которые принадлежат государству - в первую очередь речь о землях Министерства обороны РФ. Ржевский полигон расположен в непосредственной близости от КАД. Здесь возможно размещение крупного поселения смешанного формата. Однако для реализации такого крупного проекта понадобится проводить инженерные сети и организовывать инфраструктуру, но одной, даже очень крупной компании, это не потянуть. Переговоры о передаче полигона области ведутся давно, но для стимулирования процесса явно недостает политической воли.
"Нам известна еще одна территория, которая должна была быть выставлена на торгах еще в июле прошлого года, но процесс что-то застопорился, - говорит Ольга Трошева, руководитель загородного отдела департамента маркетинга компании "Петербургская Недвижимость". - Это 45 га военно-морского городка в поселке Песочное. Есть такие территории и на южном берегу Финского залива, в частности, в поселке Большая Ижора".
Немало неиспользуемых земель и среди сельхозугодий. По апрельским данным Комитета по агропромышленному и рыбохозяйственному комплексу правительства Ленобласти, это около 93 тыс. га в Волосовском, Лужском, Тихвинском и других районах. Земли эти не застроены, не распаханы и зарастают. Правда, они гораздо более проблемные с точки зрения обеспечения их инженерией, чем земли военного ведомства.
