Офисы ждут дорог, паркингов и покупателей

Темп строительства бизнес-центров снижается
СПб. Несмотря на постепенное насыщение рынка, средняя заполняемость бизнес-центров превышает 90%, а в некоторых из них существует лист ожидания.
По наблюдениям операторов рынка, существует прямая взаимосвязь между классом бизнес-центра и спросом на площадь помещений. Чем выше класс, тем больше запрашиваемые площади. На сегодняшний день наиболее востребованными остаются помещения до 50 м2, хотя их доля в спросе постепенно падает.
Увеличивается интерес (в основном у банков и IT-компаний) к площадям более 500 м2. Эта тенденция характерна для классов А и В. Вместе с тем растет спрос на офисные центры в комплексе с производственными и/или складскими помещениями, что вызвано активизацией бизнеса в промышленных зонах.
Витамин роста
Среди районов прежней популярностью у арендаторов пользуется Центральный, а также прилегающие к нему части Адмиралтейского, Петроградского, Выборгского, Василеостровского и Московского районов. А также районы, где возможны большие паркинги (например, Аптекарская наб.).
"Дальнейшее развитие сектора офисной недвижимости зависит как от общей экономической ситуации в стране, так и от решения локальных вопросов, прежде всего -- развития транспортной инфраструктуры, -- уверен Анатолий Серока, директор по развитию бизнеса петербургского отделения Colliers International. -- С вводом кольцевой и строительством Западного скоростного диаметра получат развитие прилегающие к ним территории. Кроме того, уже сейчас ряд промышленных предприятий рассматривают проекты по перепрофилированию своих производственных площадей под бизнес-центры и технопарки. А переезд в город официальных московских структур обеспечивает дополнительный спрос на качественные офисы".
В одной связке
Сохраняется тенденция снижения рентабельности в офисную недвижимость. На сегодняшний день она оценивается в 15-18% годовых, что на 2-5% ниже по сравнению с прошлым годом, что прежде всего связано с постепенным насыщением рынка.
"Уровень доходности (среди прочих параметров) сильно зависит от уровня арендных ставок, -- говорит Дмитрий Золин, директор по УК "Бекар". -- Если раньше рост ставок доходил до 25-30% в год, то и уровень доходности достигал 20% и выше.
Сейчас рост стоимости аренды составляет около 10% годовых, а уровень доходности снизился до 15-17%".
"Крупные нефтяные компании предпочитают не арендовать, а приобретать здания в собственность, -- считает Максим Михайлов, исполнительный директор "РЕЙМ Консалтинг". -- В то же время количество иностранных компаний, заинтересованных в аренде офисных площадей, увеличилось незначительно".

цифры
2-5% составило снижение уровня доходности офисной недвижимости в 2004 г.
Источник: "ДП" по данным компаний

есть Мнение
Анна Волкова, генеральный директор ООО "Август":
"На рынке наблюдаются две противоположные тенденции: одновременно высокий спрос на маленькие площади (20-50 м2) и на очень большие площади (от 1 тыс. м2). На небольшие площади претендуют в основном малые и средние российские компании, которые согласны платить за хороший сервис. Услуги бизнес-центров позволяют им решать сразу несколько проблем: охрана, уборка и т.д. Большие площади интересны крупным компаниям, которые хотят разместить весь свой штат в одном месте".