Почему бизнес-центры высокого класса отрываются от реальности

На сегодняшний день только ленивый не брался спрогнозировать, что же будет происходить с рынком офисной недвижимости Петербурга в ближайшие годы. Применялись разные подходы и методы, рисовались радужные перспективы. Однако проведя очередное исследование, мы пришли к более сдержанной оценке развития событий.

Особенно настораживает тяга девелоперов к строительству офисных объектов высокого класса. Первые бизнес-центры класса А в Петербурге появились в 2002 году. За 6 лет этот сегмент вырос практически в 5 раз - с 20 тыс. м2 в 2002-м до 110 тыс. м2 в 2008-м. Ввод этих площадей не был равномерным: "бум" пришелся на 2006–2007-й, когда было запущено около 80 тыс. м2, то есть более 70% существующего объема.

Важный индикатор состояния рынка – показатель заполняемости (так называемая occupancy). Так вот, в 2006 году этот показатель был близок к 100%. По введенным за 2007 год офисам класса А он достиг уже 70%, то есть рынок предложение несколько опережает спрос.

Сейчас ситуация выровнялась, и суммарная заполняемость бизнес-центров класса А составляет 92%. В то же время бизнес-центры, введенные в первом полугодии 2008-го, заполнены на 80%. Это означает, что с момента завершения строительства бизнес-центра и заполнения его арендаторами проходит какое-то время.
Согласно заявленным планам девелоперов, к 2010 году сегмент класса А увеличится еще более чем в 6 раз и выйдет на 711 тыс. м2. Проекты становятся более масштабными. Если раньше площадь большинства проектов была 10 тыс. м2, то сейчас – уже 30 тыс. м2, а новые заявленные проекты имеют площадь 50, 100 и 150 тыс. м2. Соответственно, разрыв между вводом в эксплуатацию объекта и "заселением" арендаторами вырастет еще больше, что повлияет на срок окупаемости этих проектов. Если сейчас этот срок в среднем составляет 6–8 лет, то с насыщением рынка он увеличится до 8–11 лет. На основе этих данных мы рекомендуем девелоперам осваивать более демократичные форматы офисной недвижимости, например бизнес-парки.

Крупные проекты следует вводить фазами по 10–15 тыс. м2, чтобы снизить риски простоя. Кроме того, если показатель заполняемости бизнес-центра продолжит снижаться, собственникам придется серьезно конкурировать за потенциальных арендаторов, а значит, более внимательно относиться к функциональным характеристикам объекта, соответствию их классификации и требованиям арендаторов.